Kan jag som jordägare villkorsjustera och/eller säga upp ett avtal om bostadsarrende?
Jag gick med på att förlänga arrendet från 5 till 25 år för att de som arrenderar skulle känna sig trygga och kunna renovera. Nu ska de sälja stugan, utan att ha renoverat särskilt mkt. Har jag rätt att säga upp arrende avtalet eller i alla fall minska det till 5 år igen, även om det är ute för försäljning?
Och har jag rätt att säga upp arrendet helt för att själv utnyttja marken?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB) och eftersom du uppger att arrendatorn "ska sälja stugan" utgår jag ifrån att det rör sig om ett bostadsarrende. Bostadsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk samt när arrendatorn enligt upplåtelsen har rätt att på arrendestället, dvs. din mark, uppföra eller bibehålla bostadshus för arrendatorn och honom närstående, 10 kap. 1 § 1 st. JB.
Uppsägning och villkorsförändring, vad gäller?
När det gäller uppsägningen kan följande anföras. Det finns egentligen ingenting som tyder på att du kan säga upp arrendeavtalet. Om arrenderätten är förverkad har du som jordägare rätt att säga upp avtalet omgående. Enligt 8 kap. 23 § JB är arrenderätten bl.a. förverkad om arrendatorn dröjer med betalningen av arrendeavgiften i mer än en månad efter förfallodagen. Arrendatorn har dock ett s.k. besittningsskydd, vilket innebär att denne i regel är berättigad till en förlängning. Det finns samtidigt ett antal bestämmelser som bryter besittningsskyddet, vilka följer av 10 kap. 5 § JB. Men min bedömning är att du sannolikt inte kan åberopa några av dessa. Eventuellt skulle dock 6 p. kunna göras gällande. Där sägs att arrendatorn inte har rätt till förlängning av avtalet om du som jordägare har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. Vad som utgör befogad anledning har kommit till uttryck i praxis. Högsta domstolen (HD) uttalade i NJA 2011 s. 664 att fastighetsägare som har gjort sannolikt att arrendestället ska bebyggas med åretruntbostäder kan ha ett intresse som påtagligt överväger arrendatorns intresse av en fortsatt markupplåtelse. Men notera att ovanstående gäller först när avtalet har löpt ut och arrendatorn hävdar sin rätt till förlängning, dvs. besittningsskyddet. En villkorsändring är inte heller möjlig att genomföra, alltså att gå tillbaka till en löptid om fem år, om inte arrendatorn lämnar sitt samtycke. Slutsatsen blir helt enkelt att du inte kan säga upp arrendeavtalet som det ser ut nu.
Kan köparen överta arrenderätten från den nuvarande arrendatorn?
Enligt 10 kap. 7 § 2 st. JB får arrendatorn, om arrendeavtalet är slutet på viss tid, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Det innebär inte att jordägaren måste ha godkänt den nya arrendatorn, utan endast att det utifrån objektiva grunder inte ska finnas något att anmärka på avseende personens förmåga att kunna fullgöra arrendeavtalet (för närmare tolkning av uttrycket "skäligen kan nöjas med", se hovrättsfallet RH 2000:21). Arrendatorn ska dock först erbjuda dig som jordägare möjlighet att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Har arrendatorn som i det här fallet uppfört byggnad på arrendestället eller har han i övrigt lag ner andra kostnader, ska det erbjudas dig. Du ska alltså även ges möjlighet att förvärva den lösa egendomen (hus på ofri grund, dvs. byggnad på annans mark, betraktas som lös egendom) och priset ska i första hand fastställas till det samlade marknadsvärdet av den hembjudna egendomen, se NJA 2005 s. 943.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis är min uppfattning att du varken kan villkorsjustera eller säga upp det nuvarande arrendeavtalet. Att stugan ligger ute till försäljning förändrar inte den bedömningen och du kan också behöva acceptera den nya arrendatorn.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
