Kan jag överlåta min andel i vårt gemensamma hus i gåva till min sambo och ställa upp villkor för överlåtelsen?

FRÅGA
Hej Jag och min sambo äger hälften var av vårt hus som vi renoverar, men sambon står för lånen. Vi hade behövt ta ytterligare ett lån för att kunna färdigställa huset men då vi har kollat med vår bank har de inte varit positiva till det eftersom det är bara min sambo som arbetar. Jag studerar och har studielån. Dock har banken uttryckt att om sambon ägde huset själv så hade han kunnat låna betydligt mer. Nu undrar jag om jag kan skriva över min del av huset på sambon för att kunna få lån, men villkora det ifall vi separerar eller sambon avlider? Till saken hör att vi båda har vuxna barn men inga gemensamma. Villkoren skulle innebära att jag ärver respektive får del av försäljning vid eventuell separation.
SVAR

Hej och tack för du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du och din sambo äger ett hus med lika stora andelar. En renovering är initierad, din sambo står ensam på lånen hänförliga till denna och nu behöver ni låna ytterligare pengar till färdigställandet. Du studerar och har därför inte möjlighet att ansöka om upptagande av nya krediter och såvitt jag förstår fordrar banken hela huset som säkerhet för att din sambo ska beviljas ytterligare lån. Det nu sagda innebär att denne formellt skulle behöva uppträda som ensam lagfaren ägare till fastigheten. Du undrar därför om du kan överlåta din ideella andel till din sambo och samtidigt villkora gåvan med diverse bestämmelser för det fall en separation skulle bli aktuell eller om din sambo avlider. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av ditt ärende är sambolagen (SamboL).

Några gåvorättsliga hållpunkter

Det kan inledningsvis konstateras att det står givaren (du) fritt att godtyckligt villkora en benefik rättshandling (rättshandling utan krav på motprestation), vilket en gåva utgör. En gåva kännetecknas av en förmögenhetsöverföring av något slag som har skett frivilligt med en hos givaren konstaterad gåvoavsikt (ditt syfte som givare ska helt enkelt vara att berika mottagaren, din sambo). Samtliga rekvisit måste vara uppfyllda för att överlåtelsen ska betraktas som rättsligt giltig gåva, jfr bestämmelserna i lagen angående vissa utfästelser om gåva (gåvolagen). Gåvor kan i de allra flesta fallen ges helt formlöst och en fullbordad (giltig) gåva kan i regel inte återkallas av givaren, notera dock vad som sägs om formkravet (skriftlighetskravet) vid gåva av fast egendom i 4 kap. 29 § jordabalken (JB) som hänvisar till 4 kap. 1-3 §§ i samma lag. Det innebär att överlåtelsen av din andel i huset måste manifesteras i ett gåvobrev som även behöver uppfylla de övriga kraven som ställs på köpehandlingar vid en fastighetsöverlåtelse. Men det korta svaret på din faktiska fråga är det är fullt möjligt att förse gåvobrevet med den typen av villkor som nu är i fråga. Det utgör också ett krav för att den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet) ska kunna registrera den nya lagfarten enligt 20 kap. JB.

Andra regelverk - Sambolagen, vad gäller?

De aktuella villkoren är naturligtvis också möjliga att föra in i ett sedvanligt samboavtal och/eller i ett testamente enligt 9-10 kap. ärvdabalken (ÄB), vilket torde vara det något mer vanligt förekommande. Det ska dock tilläggas att det skydd som du söker redan i mångt och mycket följer av den lagstiftning som finns på det här området. Ett samboförhållande upphör bland annat genom att samborna flyttar isär eller genom att någon av dem avlider 2 § 1 st. 2-3 p SamboL. När ett samboförhållande upphör av annat skäl än att samborna ingår äktenskap med varandra, ska på begäran av någon av samborna den så kallade samboegendomen fördelas mellan dem genom bodelning. Och bodelningen ska göras med utgångspunkt i egendomsförhållandena den dag då samboförhållandet upphörde, 8 § 1 st. SamboL. Vad som utgör samboegendom framgår av 3 § SamboL och där stadgas att som samboegendom räknas den gemensamma bostaden och det gemensamma bohaget, dock endast under förutsättning att detta har införskaffats för gemensamt bruk, men jag utgår ifrån att så är fallet här. Motsatsvis innebär emellertid detta att om din sambo skulle ha ägt fastigheten innan samboförhållandet uppstod kommer denna att undantas helt vid en eventuell bodelningssituation om ingenting annat har avtalats. Givet att du i ett sådant läge inte längre besitter fastigheten med samäganderätt på grund av överlåtelsen (gåvan) av din ideella andel kommer hela huset med tillhörande mark att tillfalla din sambo vid en separation eller dödsboet efter din sambo vid dennes bortgång.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Sammanfattningsvis är det möjligt att överlåta din andel genom en gåva och förse överlåtelsen med villkor efter eget gottfinnande, men märk väl du i så fall behöver iaktta formkraven i jordabalken. När det sedan gäller dödsfall är det brukligt att reglera testators kvarlåtenskap och fördelningen av denna genom ett testamente. Sambor ärver inte varandra och huruvida ni mot bakgrund av existensen av era respektive barn vill att så ska ske är för mig ovisst. Men gällande fastigheten specifikt uppställs som tidigare påpekats ett fullgott skydd genom sambolagens regler och skyddet gäller oavsett vem som formellt är lagfaren ägare, men det förutsätter som sagt att fastigheten från början införskaffades tillsammans och för gemensam användning.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.

Vi kan exempelvis vara dig behjälplig vid upprättandet av all nödvändig dokumentation såsom när gåvobrev, testamente, samboavtal och andra dylika handlingar behöver upprättas.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Sambo och samboavtal (2897)
2021-04-16 Vad utgör samboegendom och vad avses med "gemensam användning"?
2021-04-15 Delar vi 50/50 om jag och min sambo gör slut?
2021-04-14 Betalningsansvar för sambos skulder
2021-04-13 Orubbat bo för sambo

Alla besvarade frågor (91411)