Kan jag skänka bort del av fastighet och ändå ha en fortsatt nyttjanderätt?
Hej!
Jag skänker min del av en fastighet till min syster, som vi i nuläget äger tillsammans.
Jag vill det ska stå ett förbehåll i gåvobrevet med text som nedan... sedan är naturligtvis fullständiga namn och personnr angivna.
Systern motsäger sig detta förbehåll och menar att det inte behöver stå, då det är självklart för henne och hennes vuxna söner, att jag och mina flickor ska ha nyttjanderätt.
Vi menar däremot att det bör stå, man vet aldrig hur det kan te sig i framtiden.
Min frågor är:
Är texten i förbehållet skälig?
Ska förbehållet finnas med i gåvobrevet?
Medför det ngr lagliga nackdelar för gåvotagaren, t ex med tanke på en eventuell försäljning av fastigheten?
"FÖRBEHÅLL
Nyttjanderätt ska gälla för mig och mina döttrar nedan, med förpliktelse om att var och en av oss står för driftskostnaden under den tid som fastigheten nyttjats.
Skulle skada uppstå under nyttjandetiden ligger ansvaret på den som åsamkat skadan att ersätta kostnad för återställande.
Skulle däremot ngn apparatur som pga ålder slutat att fungera under nyttjandetiden, ligger ansvaret på ägaren av fastigheten att stå för den kostnaden."
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga har du för avsikt att skänka din andel av samägd fastighet till din syster. När fastigheten skänks vill du ha en nyttjanderätt. När man skänker en del av en fastighet är det fullt möjligt att göra så med villkor om nyttjanderätt. Formkravet för att skänka (del av) en fastighet är detsamma som vid försäljning. De formkrav som måste vara uppfyllda är att avtalet ska vara (1) skriftligt, (2) undertecknat av både givaren och mottagaren, (3) innehålla uppgift om köpeobjektet (t.ex. fastighetsbeteckning) samt köpeskillingen (i ert fall noll kronor) och (4) innehålla en överlåtelseförklaring (4 kap. 1 § JB).
Nyttjanderätten kan anges i gåvobrevet, men min rekommendation är att ni kompletterar med ett nyttjanderättsavtal som registreras i fastighetsregistret, för det fall att du vill ha en fortsatt nyttjanderätt även om fastigheten säljs. Ett nyttjanderättsavtal ger den eller de avtalet omfattar en rätt att nyttja fastigheten. Ett nyttjanderättsavtal kan ingås för högst 50 år utanför detaljplanerat område, i annat fall högst 25 år (7 kap. 5 § jordabalken, JB). Ett skriftligt nyttjanderättsavtal får skrivas in i fastighetsregistret och gäller även om fastigheten säljs (7 kap. 10-11 § JB). Om ni avtalat om nyttjanderätt utan att skriva in det i fastighetsregistret är din syster förvisso skyldig att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen vid försäljningen (dvs. att köparen ska informeras om att det finns en nyttjanderätt). Skulle hon inte göra så och köparen är i god tro försvinner din nyttjanderätt vid en överlåtelse (och din syster kan eventuellt bli skadeståndsskyldig mot dig). För att garantera att det finns en fortsatt nyttjanderätt även vid överlåtelse är min rekommendation att ni skriver ett nyttjanderättsavtal som registreras i fastighetsregistret.
Ett nyttjanderättsavtal kommer givetvis att inverka på möjligheten att sälja fastigheten i framtiden. En fastighet med en registrerad nyttjanderätt kommer inte att vara lika intressant för en köpare. Om du inte har för avsikt att ha en fortsatt nyttjanderätt även om din syster säljer fastigheten är det fullt tillräckligt att du i gåvobrevet anger att du/ni ska ha en fortsatt nyttjanderätt under den tid fastigheten ägs av din syster och skriver in de villkor du själv föreslagit. Ett sådant arrangemang gör att fastigheten inte är belastad med en nyttjanderätt när den säljs, vilket inte påverkar priset. Samtidigt gör det att det är tillräckligt att din syster säljer eller skänker bort fastigheten för att du/ni inte längre ska ha en nyttjanderätt till den. Vilket upplägg du väljer är således beroende av vad du vill uppnå.
Huruvida förbehållet är skäligt eller ej är svårt för mig att göra någon vidare bedömning av. Det framkommer däremot inte något som å min mening är orimligt. Med tanke på att du skänker bort din andel av fastigheten kan det argumenteras för att det är rimligt att du ska kunna ställa krav (med tanke på att du inte är skyldig att skänka bort den).
Om du/ni vill ha hjälp av en av våra jurister med att upprätta gåvobrev och/eller nyttjanderättsavtal är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
