Kan jag pantsätta egendom (bostadsrätt) som säkerhet för lån av privatperson?

2018-10-05 i Skuld
FRÅGA
Hej, jag skall köpa en bostadsrätt och låna pengar av en privatperson till detta. Bostadsrätten är idag pantsatt och min fråga är kan jag pantsätta bostaden som säkerhet för lånet av privatpersonen?Eller måste det vara en bank eller kreditinstitution för att en panträtt skall kunna användas?Tacksam för svar
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Inledningsvis redogör jag något för allmänna faktorer avseende pantsättning av bostadsrätter. Därefter redogör jag för huruvida du kan pantsätta bostadsrätten som säkerhet för lån från privatperson.

Allmänt om pantsättning av bostadsrätt

Såsom fastigheter kan pantsättas är det även möjligt att pantsätta bostadsrätter som säkerhet för lån. Det är dock svårbedömt till vilket värde bostadsrätter kan pantsättas, eftersom det huvudsakligen beror på bostadsrättsföreningens ekonomi. Det ska även noteras, att vid pantsättning av bostadsrätter pantsätts inte lägenheten såsom objekt, utan istället rätten att nyttja bostadsrätten. Detta är en följd av att bostadsrättshavaren inte är ägare till lägenheten, utan enbart en andel i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätten kan i princip pantsättas flera gånger.

Kan du pantsätta bostadsrätten?

I det fall du är ägare av bostadsrätten står det dig i princip fritt att pantsätta den om du vill. Det finns dock vissa regler för hur pantsättning ska genomföras, för att pantsättningen ska anses giltig. Panthavaren (långivaren) måste få sakrättsligt skydd, vilket innebär att panthavaren har rätt att tillägna sig panten (bostadsrätten) i det fall låntagaren inte kan betala tillbaka lånet. Detta sakrättsliga skydd uppstår genom "tradition" (panten traderas) och uppstår genom nedanstående förfarande.

För tradition måste du underrätta föreningen om pantsättningen. Detta kan ske såtillvida att du meddelar styrelsen medelst brev. Detta kallas denuntiation. Kravet är en analogi (tillämpning av en bestämmelse i lag på en omständighet, vartill ingen uttrycklig lag finns) av 10 och 31 §§ skuldebrevslagen (1936:81)och fastställdes av Högsta domstolen i NJA 1971 s. 66. I det fall du inte underrättar föreningen om pantsättningen är den inte giltig. Det är i detta skede fördelaktigt att du gör underrättelsen så tydlig som möjligt. Föreningen behöver inte i sin tur besvara pantsättarens meddelande för att den skall vara godkänd.

Innebörden av pantsättningen är att långivaren (exempelvis en bank) får företräde vid eventuell utdelning, som kan ske på grund av exempelvis konkurs. Panten är nämligen en så kallad prioriterad fordran, vilket medför särskild förmånsrätt. Det innebär, att i det fall låntagaren har andra långivare, tillerkänns panthavaren företräde gentemot övriga långivare och panthavaren kan med säkerhet erhålla betalning. I detta skede ska det noteras, att det inte är nödvändigt att du specificerar att den nya panten är sekundär till den gamla panten (det vill säga att den gamla panten går före den nya panten). Det kan dock vara fördelaktigt för att undvika framtida konflikter avseende vilken långivare som ska erhålla betalning först. Det är dock oerhört viktigt att pantnoteringen genast förs in i lägenhetsförteckningen av bostadsrättsföreningen. Förmånsrätten för panthavaren är nämligen beroende av i vilken tidsordning noteringen i lägenhetsförteckningen ägt rum.

Slutsats

Det kan fastställas, att bostadsrätten kan pantsättas som säkerhet för lån. För att pantsättningen ska bli giltig mot panthavaren måste dock den pantsatta egendomen traderas. Eftersom du ska bo i lägenheten och inte vill/kan överlåta panten till långivaren, sker pantsättningen såtillvida att bostadsrättsföreningen underrättas (denuntieras) om pantsättningen. Bostadsrättsföreningen kan inte bestrida pantsättningen med giltig verkan. Huruvida det noteras att pantsättningen är sekundär till tidigare pantsättning är inte av avgörande betydelse, men det är fördelaktigt att specificera vilken pant som är /primär/sekundär, för att undvika framtida konflikter. Pantnoteringen måste dock antecknas i lägenhetsföreteckningen.

Det är fullt möjligt att pantsätta en bostadsrätt såsom säkerhet för lån som du erhåller av privatperson. Lånet måste inte tillhandahållas av bank.

Det ska slutligen noteras, att det av frågan framgår att du inte är ägare vid tidpunkten för lånet. För att undvika problem med pantsättningen, rekommenderar jag att ni ingår ett avtal, vari ni stadgar att du erhåller lånet och att långivaren därefter ska erhålla pant i bostadsrätten. Därefter företar ni även ovanstående handlingar.

Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Pontus Schenkel
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Skuld (327)
2018-11-11 Att gå i borgen och ta över kontraktet
2018-11-11 Du måste bevisa att skulden föreligger
2018-10-31 Skuld på en person utan känd adress
2018-10-29 Solidarisk skuld & regressfordran

Alla besvarade frågor (61964)