Kan jag bli uppsagd från min övernattningslägenhet?

2019-11-21 i Hyresrätt
FRÅGA
För enkelhets skull skriver jag detta i jagform, men frågan gäller egentligen en närstående:"Jag bor och är skriven i en stad 15-20 mil från Stockholm. Jag arbetar 2-3 dagar/vecka kvällstid i Stockholm och behöver då oftast sova över innan jag åker hem. Därför hyr jag sedan 2005 en liten lägenhet för att kunna övernatta. Min son har börjat plugga på KTH och bor i lägenheten med mig.Nu säger hyresvärden att jag inte behöver kunna övernatta och att min inneboende son betraktas som att han hyr i andra hand och därför säger hyresvärden upp kontraktet. Jag har inte blivit tillfrågad och fått visa hur min arbetssituation ser ut innan ett uppsägningsbrev kommer från hyresvärden.Är det rätt? Hur lång tid har man på sig att svara hyresvärden? Behöver inte hyresvärden ge någon förvarning innan uppsägning? Skall man gå till hyresnämnden direkt eller försöka prata med hyresvärden först."
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Som jag tolkar din fråga har din hyresvärd sagt upp lägenheten du hyr för att det inte längre finns ett behov av den (12 kap. 46 § p10 Jordabalken, JB) eller för att det sker en otillåten andrahandsuthyrning (12 kap. 46 § p2 JB).

Du undrar huruvida detta är riktigt, hur lång tid man har på sig att svara hyresvärden och om hyresvärden behöver ge någon förvarning innan uppsägning. Du undrar även om man ska gå till hyresnämnden direkt eller försöka prata med hyresvärden först.

Besittningsskyddet för övernattningslägenhet

En bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd och innebär att hyresförhållandet i regel förlängs, utom för det fall när någon av punkterna i 12 kap. 46 § JB är uppfyllda. Som jag tolkar din fråga har hyresvärden anfört att det inte finns något behov av en lägenheten varför punkten 10 är aktuell (dvs. att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet om det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör).

Behovet av en övernattningslägenhet anses i vissa fall vara ett skyddsvärt intresse men besittningsskyddet är svagare än för en permanentbostad. Då det rör sig om en lägenhet som inte används som permanentbostad får det göras en bedömning om lägenheten är ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden. Frågan om vilka kriterier som krävs för att behovet av en kompletterande lägenhet till sin ordinarie bostad ska vara skyddsvärt har prövats i flertalet fall.

I ett avgörande av Svea Hovrätt (ÖH 337/2002) uttalade domstolen att det enligt praxis krävs att komplementbostaden normalt sett används 2-3 gånger i veckan alternativt 80- 100 dagar om året, men det finns exempel på att en lägre frekvens har godtagits. För att lägenheten ska anses vara ett nödvändigt bostadskomplement har hovrätten dessutom uttalat att användningen av lägenheten ska ske i samband med studier eller arbete. I ÖH 9920-05 hade en hyresgäst en övernattningslägenhet i Stockholm och en permanentbostad i Ronneby. Hovrätten konstaterade att uppgifter i målet tydde på ett kontinuerligt behov av lägenheten och att den fick anses vara ett nödvändigt komplement till permanentbostaden. I fallet godtogs syftet med användning av lägenheten, hur frekvent den användes samt hur långt pendlingsavståndet var. I rättsfallet ÖH 2755-05 ansågs pendlingsavståndet däremot inte vara tillräckligt långt då det rörde sig om en bilresa på 10 mil (ca 1 timme och 20 minuters bilfärd).

Enligt praxis är alltså intresset av att behålla hyreskontraktet skyddsvärt om lägenheten kan anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hur omfattande användningen är av övernattningslägenheten är det första kriteriet att ta hänsyn till, det andra är pendlingsavståndet och vilket syfte behovet av övernattningslägenhet tillgodoser. Att du har en så pass lång resväg som du beskriver, att du nyttjar den 2-3 dagar per vecka och att du använder den för ditt arbete talar för att du kan ha ett skyddsvärt intresse av att behålla lägenheten.

Otillåten andrahandsuthyrning?

Hyresrätten är förverkad och kan sägas upp om du utan samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt (12 kap. 42 § första stycket p3 JB). Tidigare var det tillräckligt att du vidtog rättelse vid tillsägelse från hyresvärden alternativt att du sökte och beviljades tillstånd av hyresnämnden. Reglerna ändrades dock den 1 oktober i år och det krävs inte längre att hyresvärden uppmanar dig till rättelse (dvs. att den påstådda andrahandshyresgästen flyttar ut) eller att du ansöker om tillstånd av hyresnämnden. Om det rör sig om en upplåtelse utan tillstånd i andra hand rör det sig om en besittningsbrytande grund innebärande att du kan sägas upp (12 kap. 46 § första stycket p2 JB).

För uthyrning i andra hand krävs således tillstånd, medan det för att ha en inneboende inte krävs något. Avgränsningen mellan inneboende och andrahandsuthyrning är i många fall svår att dra. I regel krävs det att du kan använda hela lägenheten och att du är boende i den. Sådant som tas med i bedömningen huruvida det rör sig om inneboende eller andrahandsuthyrning är om du kan komma och gå i lägenheten som du vill och om du kan nyttja lägenheten självständigt (jfr RH 2007:18). I ditt fall talar det till din fördel som jag förstår det utifrån hur din fråga är ställd.

Det som dock talar till din nackdel är att lägenheten är en övernattningslägenhet och inte din permanentbostad. Du är i princip inte boende i lägenheten och du har inte ett lika starkt besittningsskydd. Domstolen uttalade i ett äldre fall (BD 287/1990) att en hyresgäst inte hade rätt till förlängning. Hyresgästen hade under tiden september 1982–november 1988 haft sin fasta bostad på annat håll och endast använt den omtvistade lägenheten för övernattning någon gång per vecka. Under samma tid hade en annan person med hyresgästens medgivande haft sin permanenta bostad i lägenheten. Vid angivna förhållanden fick hyresgästen anses ha upplåtit lägenheten i andra hand.

Vad du kan göra

Om du inte håller med hyresvärden kan du vägra att godta uppsägningen. Om du vägrar att godta uppsägningen är den utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden (12 kap. 49 § första stycket JB). I ditt fall innebär det att du kan vägra uppsägningen och att det är hyresvärdens ansvar att ta ärendet till hyresnämnden som får avgöra om du får bo kvar eller inte.

Min rekommendation är därför att du direkt kontaktar hyresvärden, och vägrar att godta uppsägningen. Du bör göra det skriftligt och ta kopia på det du skickar. Det är sedan upp till hyresvärden huruvida den vill gå vidare till hyresnämnden eller ej. Går hyresvärden inte vidare till hyresnämnden är uppsägningen utan verkan.

Givetvis kan en av våra jurister hjälpa dig att skriva till hyresvärden för att vägra uppsägningen. För det fall att det går vidare till hyresnämnden kan en av våra jurister företräda dig inför nämnden. Vi kan prata vidare om detta när jag ringer dig då du beställt telefonuppföljning. Jag kommer att ringa dig imorgon, fredagen den 22 november, klockan 10.30. Om tiden inte fungerar för dig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan för att boka en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresrätt (1498)
2019-12-10 Vad kan du som hyresgäst göra om det finns skadedjur i bostaden?
2019-12-10 På vilka grunder får en hyresvärd säga upp ett lokalhyresavtal?
2019-12-08 Anklagelser om rökning inomhus
2019-12-07 Stopp i avlopp - hyresgästs ersättningsskyldighet

Alla besvarade frågor (75552)