Kan jag använda en del av bostadsrätten till en näringsverksamhet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL).
Såvitt jag kan bedöma och utifrån den information som du har lämnat i din ärendebeskrivning bör det inte krävas något generellt tillstånd för att bedriva själva verksamheten, dvs. den här typen av mindre växtodling. Vidare finns det ju redan ett växthus varför något bygglov inte heller torde behöva sökas. Annars kan ett sådant krävas för s.k. komplementbyggnader och då enligt reglerna i plan- och bygglagen (PBL).
När det sedan gäller den bostadsrättsliga aspekten kan följande anföras. I 7 kap. 6 § 1 st. BRL sägs att bostadsrättshavaren inte får använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Vidare anges, i samma bestämmelse, att föreningen dock endast får åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. Ändamålet framgår vanligtvis av upplåtelseavtalet och i förevarande fall utgår jag ifrån att det handlar om ett bostadsändamål.
Ovanstående betyder att du i grunden inte kan använda bostadsrätten för annat ändamål än det nuvarande, dvs. att nyttja den som bostad. Men varje användande i strid med det som har avtalats är dock inte av sådan karaktär att det kan medföra påföljder för dig som bostadsrättshavare. En avvikelse kan enbart åberopas av föreningen eller annan medlem i mer allvarliga fall, vilket även framgår direkt av lagtexten genom uttrycket ”avvikelse som är av avsevärd betydelse” (se ovan). Bostadsrättshavare har för övrigt i allmänhet större frihet än vad som gäller för innehavare av hyresrätter, jfr 12 kap. 23 § jordabalken.
En bostadsrättshavare som bryter mot de här reglerna är, efter tillsägelse, skyldig att vidta rättelse utan dröjsmål, vilket i praktiken och i stort sett betyder omedelbart. Annars riskerar man ett förverkande av nyttjanderätten (bostadsrätten), se 7 kap. 18 § 3 p. BRL. Men vad som egentligen avses med ”avvikelse som är av avsevärd betydelse” går inte att utläsa av lagtexten utan har av lagstiftaren överlämnats åt rättstillämpningen. I avgörandet NJA 1991 s. 343 ansåg Högsta domstolen (HD) att nyttjanderätten till en lokal som var avsedd att användas som affär var förverkad efter att den istället hade använts som pizzeria. Ytterligare exempel från praxis när det gäller just förverkande av bostadsrätter är HD-fallen NJA 2001 s. 241 I och II.
Oavsett vilket är det inte fråga om något totalt ianspråktagande av hela bostadsrätten (radhuset). Du kommer ju fortfarande att använda huset som din permanentbostad. Endast en mindre del, dvs. växthuset, kommer att nyttjas för odlingsverksamheten. Dessutom bör näringsverksamheten (gissningsvis) inte utgöra en avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem. Det ska dock tilläggas att det i och för inte är något som jag kan säga med säkerhet eftersom det helt beror på hur du kommer att bedriva verksamheten, i vilken omfattning det kommer att ske och annat dylikt. Förslagsvis lyfter du det här med styrelsen och då i förebyggande syfte. Även stadgarna kan mycket noggrant behöva studeras.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
