Kan hyresgästen sägas upp när en bostadslägenhet ska användas för annat ändamål?
Hej! Äger en fastighet på 750 m2 som innehåller lokaler samt en bostad om 180 m2. Av åldersskäl har jag nu sålt fastigheten och i köpeavtalet ingår att jag skall säga upp bostadens hyresgäst som har ett löpande kontrakt med 3 månaders uppsägning. Kommunen har ett femårigt hyresavtal på annan lokal i fastigheten som just tecknats. Att hyresgästen nu sägs upp beror på att kommunen också vill hyra lägenheten som då skall övergå från lägenhet till verksamhetslokal för deras LSS-verksamhet. Detta för att de vill samla denna typ av verksamhet i samma fastighet. Eftersom hyresgästen i lägenheten vill hävda besittningsrätt undrar jag hur det verkar då lägenheten omvandlas till lokal. Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Om inte längre uppsägningstid har avtalats kan ett hyresavtal som gäller för obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen när avtalet avser en bostadslägenhet, 12 kap. 4 § 1 st. 1 p. JB. Innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig för övrigt något från det vardagliga språkbruket och innefattar även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB. Men följande måste noteras. I 7 kap. 13 § 1 st. JB sägs att även om förbehåll inte skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot en ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Din hyresgäst har ju redan tillträtt bostaden och under förutsättning att denne har ett skriftligt hyresavtal med dig kommer hyresrätten i grunden att kunna åberopas mot din köpare, dvs. den nya fastighetsägaren, och detta alldeles oavsett vad du och köparen har kommit överens om.
Därutöver kan reglerna om besittningsskydd försvåra för dig som hyresvärd att säga upp hyresgästen och utifrån din ärendebeskrivning kan följande anföras. Besittningsskyddet kan avtalas bort. I 12 kap. 45 a § 1 st. JB anges att om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. Men med tanke på hur du har ställt din fråga utgår jag ifrån att så inte är fallet. Det innebär att hyresgästen enligt huvudregeln har rätt att bo kvar trots att du vill säga upp hyresavtalet, 12 kap. 46 § 1 st. JB. Men i den nyss nämnda bestämmelsen återfinns i tio punkter de s.k. besittningsbrytande grunderna och om minst en av dessa kan göras gällande av dig som hyresvärd har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet.
I lagparagrafens femte punkt anges att hyresgästen inte har rätt till förlängning när avtalet avser en lägenhet som inte längre ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Här krävs dock att omläggningen är nära förestående och att utflyttningen i princip är det enda hindret för hyresvärdens planer. Och så verkar ju vara fallet här. När det gäller kravet på skälighet måste dock hänsyn tas till hyresgästens möjligheter att skaffa annan bostad. I praxis har det exempelvis ansetts oskäligt att upplösa hyresförhållandet när det visat sig att godtagbar bostad på orten inte funnits tillgänglig. Vidare och av uppenbara skäl är det inte heller skäligt att säga upp hyresgästen om omläggningen sker enbart för att beröva denne besittningsskyddet. Såvitt jag kan bedöma finns dock ingen skyldighet för dig som hyresvärd att erbjuda en ersättningslägenhet. Den delen tillgodoses istället genom att hyresgästen kan ges ett längre uppskov, 12 kap. 52 § JB. I praktiken kan en hyresgäst med hänvisning till behovet av ett sådant rådrum hålla hyresförhållandet vid liv under viss tid trots att hyresvärden har andra intressen. Vad som utgör skäligt rådrum avgörs med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet och då framförallt mot bakgrund av den aktuella boendesituationen och hyresgästens behov, jfr hovrättsfallet RH 1998:4 vari hyresgästens höga ålder tillmättes stor betydelse.
I den s.k. generalklausulen, vilken följer av den tionde punkten, sägs att hyresgästen inte har rätt till förlängning när det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Anledningen till att lagstiftaren har valt att inför den här allmänt hållna besittningsbrytande grunden är för att det inte är möjligt att i lagtext precisera alla de fall där en hyresvärd kan få bifall till sin talan att en förlängning inte ska ske. Vid den här prövningen vägs hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet mot hyresgästens intresse att behålla lägenheten. Det förstnämnda intresset måste väga tyngre och en grundläggande förutsättning för att besittningsskyddet ska brytas är att hyresvärden har ett sakligt skäl, dvs. att anledningen till att få lägenheten friställd uppbärs av ett legitimt intresse. Exempelvis motsvarar inte personliga motsättningar av allvarlig natur mellan hyresvärden och hyresgästen kravet ett sådant intresse. Råder det bostadsbrist utfaller intresseavvägningen oftast till hyresgästens fördel. Om det inte fråga om en bristort får hyresvärdens intressen vägas mot hyresgästens intresse att bo i sin invanda miljö, vilket brukar vara särskilt viktigt beträffande barnfamiljer. Andra hänsyn kan vara flyttkostnader, avstånd till arbetsplatsen och annat dylikt. Men finns det lediga hyreslägenheter på orten kommer intresseavvägningen sannolikt att utfalla till din förmån. Notera också att eventuella lediga objekt på orten inte behöver vara av samma standard eller samma storlek som hyresgästens nuvarande bostad, vilket naturligtvis är en fördel för dig.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Jag har svårt att avgöra exakt vad som gäller utan ingående kunskaper om alla för ditt ärende relevanta omständigheter. Men baserat på den information som finns tillgänglig i skrivande stund tyder mycket på att du torde äga rätt att säga upp hyresgästen. Samtidigt går det möjligen att argumentera för att det egentligen är köparen som borde stå för uppsägningen eftersom det är köparen i egenskap av ny fastighetsägare som behöver lägenheten för annat ändamål. Inte du. Å andra sidan har överlåtelsen (försäljningen) villkorats med att du ska säga upp hyresgästen varför det på avtalsrättslig grund ändå verkar ankomma på dig att förhandla med hyresgästen.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
