Kan hussäljare ogiltigförklara sitt avtalade ansvar?
När kan ett tilläggs-avtal förklaras ogiltigt vid husförsäljning?
Mamma har sålt sin gård och skrev på ett avtal om att hon ska stå för "avlopps-lukten".
Detta avtal skrevs på tillträdesdagen 29/6 som mamma skrev på i god tro.
Köparna säger sig ha känt lukten innan de flyttade in men sade ingenting om det. Och dessutom flyttar de in 14 dagar innan tillträdesdagen utan lov.
Köpekontraktet skrevs den 3/5.
Ingen besiktning är gjord av köparna och de har även frångått sin undersökningsplikt.
Mamma känner sej nu pålurad detta tilläggsavtal som köparen ville ha.
Och där står skrivet att köpare och säljare vart överens om detta. Vilket de inte var.
Så kan man ogiltigförklara detta tilläggsavtal?
Mamma är med nedsatt psykiskt och har utmattningssyndrom.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
För att din mamma ska friskrivas från ansvar för lukten krävs dels att tilläggsavtalet varigenom hennes ansvar är stadgad ogiltigförklaras, dels att hon är fri från ansvar enligt ordinarie regler i jordabalken.
Ogiltigförklaring enligt avtalslagen
Avtal kan ogiltigförklaras med hjälp av 3 kap. avtalslagen. Om en avtalspart utnyttjat den andras psykiska tillstånd, oförstånd eller beroendeställning för att tillskansa sig en förmån som är till uppenbar nackdel för den andra parten, räknas detta som ocker, vilket ogiltigförklarar avtalet (31 §). Det hjälper om ni kan få ett läkarintyg på din mammas tillstånd.
Avtalet kan även ogiltigförklaras på en mer allmän grund av att en avtalspart handlat ohederligt genom att förtiga omständigheter kring avtalet, bryta mot tidigare avtal, ljuga eller liknande (33 §). Det talar till er fördel att de flyttat in i huset innan tillträdesdagen utan din mammas tillstånd och upprättat tilläggsavtalet flera veckor efter köpet. Det talar för att de inte var medvetna om felet innan köpeavtalet skrevs under, sedan insåg felet och därefter upprättade ett avtal med din mamma som hon inte hade någon skyldighet att gå med på och som vem som helst annars hade nekat till.
Båda dessa paragrafer kan vara tillämpliga i ert fall och ogiltigförklara avtalet tillsammans eller ett av dem ensamt. Ditt finns gott om domstolspraxis där gamla blivit lurade eller svikligt förledda och vunnit (se t.ex. RH 2005:36).
Försummad undersökningsplikt enligt jordabalken
Om tilläggsavtalet ogiltigförklaras krävs fortfarande att din mamma måste vara fri från ansvar enligt 4 kap. jordabalken. En fastighet är felaktig om den avviker från avtalet, vad köparen har rimlig anledning att förutsätta eller från vad säljaren särskilt har uppgett (19 § första stycket).
Köparen får dock inte kräva säljaren på ansvar för ett sådant fel om hen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt i samband med köpet (19 § andra stycket). Enligt lagens förarbeten omfattar undersökningsplikten allt man kan se, höra och lukta på någon del av fastigheten. Köparna uppger att de känt lukten innan tillträdesdagen, vilket indikerar att de måste anses ha gjort det även innan köpeavtalet skrevs under om de undersökt fastigheten. De hade dock inga synpunkter på någon lukt när köpeavtalet skrevs, vilket alltså talar för att de försummat sin undersökningsplikt och inte kan kräva din mamma på ansvar för felet om tilläggsavtalet ogiltigförklaras.
Möjliga åtgärder
För att se till att din mamma inte behöver ersätta detta fel som ni anser att köparen ska stå för kan ni tillsammans skriva ett email till köparna där ni kräver att tilläggsavtalet ogiltigförklaras. Ta hjälp av det resonemang jag fört ovan och klargör att din mamma inte tänker stå för lukten.
Köparna kommer kanske inte att gå med på detta. Det är värt att nämna att ni alltid kan förlika er genom att t.ex. betala hälften var för en eventuell sanering. Om ni inte vill detta eller köparen går med på varken eller, kan ni lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Om ni behöver hjälp med detta kan ni kontakta oss via email på info@lawline.se. Där kan ni även få hjälp att komma i kontakt med vår juristbyrå, som kan representera er om tvisten når domstol.
Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!
Vänliga hälsningar,
