Kan ett skriftligt avtal ändras av parternas handlande?

2017-12-28 i Anbud och accept
FRÅGA
Hej!Jag har hyrt ut min lägenhet under loppet av två år. I avtalet står det att El:en inte ingår men då den har varit så låg så har jag betalat den som en good will.Idag fick jag en avi som är väldigt hög och då förklarade jag för min hyrestgäst att den är högre än vanligtvis och att han måste betala in den då vi inte avtalat att den är inkluderad. Hyresgästen blir irriterad och säger att han inte betalat in något sådant under tiden han varit hyresgäst och att han inte tänker betala den.Informerat honom att det står klart och tydligt på avtalet att El räkningen inte igår i hyran.Hyreskontraktet går ut 2018-01-01 och 3 månaders uppsägningstid.Min hyresgäst informerade mig att han kommer lämna lägenheten den 1 januari men visst har jag rätt att kräva hyra fram till den 20 februari då det är 3 månaders uppsägningstid? Hur ser min rätt ut?
SVAR

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Kan en tillämpning som strider mot ett skriftligt avtal innebära att avtalet har ändrats?

Som utgångspunkt ska avtal hållas. Vad som är viktigt att veta är att ett avtal kan vara både muntligt och skriftligt. Det kan dessutom uppstå genom konkludent handlande, dvs. att avtalsparterna agerar som om ett avtal finns. I ert fall har ni reglerat i ert skriftliga avtal att el inte ingår i hyran. Samtidigt har ni under två års tid agerat som om elen ingår; du har inte framställt några anspråk på betalning av elkostnaderna och hyresgästen har inte betalat. Min uppfattning är att er tillämpning av avtalet, dvs. att elen ingår, innebär att hyresgästen inte är skyldig att betala för elen. Ett bindande avtal har alltså uppstått som ersätter ert skriftliga avtal.

Däremot är det givetvis inte rimligt att elen ingår oavsett hur hög den är. Den elkostnad du har betalat har enligt dig varit så låg att du har betalat den som goodwill. När elkostnaden nu har blivit högre har den således överstigit den elkostnad som ni har kommit överens om genom konkludent handlande. Av det skälet ska hyresgästen enligt min mening åtminstone betala det överskjutande beloppet, jämfört med en "normal" elräkning.

När upphör avtalet att gälla?

Din andra fråga är svårare att besvara utan att ha avtalet framför mig. Jag kommer därför att redogöra för vad som gäller för ett par möjliga tolkningar av avtalet:

Alternativ 1: Avtalet har 3 månaders uppsägningstid, men upphör dock senast 1 januari 2018. I det här fallet har ni båda möjlighet att säga upp avtalet när som helst under bindningstiden. Däremot kommer avtalet "per automatik" att avslutas 1 januari 2018. Om så är fallet har du ingen möjlighet att kräva att hyresgästen betalar för tiden efter den 1 januari 2018.

Alternativ 2: Avtalet kan sägas upp för att sluta gälla tidigast 1 januari 2018, med 3 månaders uppsägningstid. Den normala tolkningen i detta fall torde vara att avtalet måste sägas upp senast 3 månader innan 1 januari 2018 för att sluta gälla då. I annat fall påbörjas en uppsägningstid när uppsägningen kommer dig tillhanda, som löper under 3 månader. Om så är fallet har du rätt att kräva att hyresgästen betalar hyra även efter 1 januari 2018.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

Hälsningar,

Viktor Svensson
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Anbud och accept (353)
2022-01-19 Meddelanderisken vid reklamation vid sen accept
2021-12-23 Ramavtal med SOW
2021-12-03 Kan man ingå avtal med en kund genom SMS?
2021-11-30 Finns bindande avtal fastän man inte uttryckligen sagt "ja"?

Alla besvarade frågor (98667)