Kan ett avtal om servitut ingås utan samtycke från härskande fastigheten?
Hej, jag äger en fastighet på Höga kusten, bebyggt med 1 st fritidshus + ett uthus.Fastigheten ligger vattennära , dock ej direkt strandtomt. Fastigheten omsluts av en större jordbruksfastighet ,ägarebyte 2017.Nye ägaren är lokal entreprenör/företagare. Han avser att exploatera för fritidsboende. Han har ombesörjt en del kal avverkningar i vår omedelbara närhet.
Under sommaren 2020 så presenterade han ensidigt ett avtalsförslag som innehåller röjnings/sikträtt över han mark ner mot vattnet, möjlighet till båtplats ( han undantar sig ansvaret för ev bryggors legitimitet pga strandskyddet).
Jag har avböjt sikt/röjningsrätt där jag frånsäger mig röjningsrätt och anfört att sikt inte är arrendepliktigt i ngn riktning..
Dessutom är arean som han anser vara arrendepliktig inte med säkerhet hans. (digitala kartgränser som saknar rättsverkan stödjer hnm , fysiska kartor x2 från lantmäteriet anno 1962, 1986 visar att landområdet till hör min fastighet, lantmäteri kontakt i ärendet rörande gränskorrektion, ngt besked finns inte i nuläget..)
Jag har åberopat allemansrätten för passage.
Beträffande båtplats möjlighet så har jag sedan 2018 en sjöbod på närbelägen allmänning som tillgodoser mitt båtplatsbehov..
Han har skickat faktura som jag bestridit pga 1) vi har inget avtal 2) tackar nej till erbjudandet enl ovan
Hur är er bedömning av rättsläget? Hur agerar jag om han hotar med rättsåtgärder?
Mvh, besvärad fastighetsägare
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar det som att ägaren av jordbruksfastigheten presenterade ett avtalsförslag för servitut som innehåller röjnings/sikträtt. Du accepterade dock inte avtalet och nu har han skickat faktura för servitutet som du inte accepterat. Regler om servitut hittas i jordabalken (JB).
Hur ingås avtal om servitut?
Det finns två typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Ett avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare, ett officialservitut bildas genom beslut från en myndighet. Hos Lantmäteriet sker detta genom en lantmäteriförrättning. I ditt fall verkar det dock röra sig om avtalsservitut.
Ett avtalsservitut är ett så kallat formalavtal. Det innebär att avtalet måste innehålla vissa moment för att vara giltigt som servitut. Vilka dessa moment är framgår av 14 kap. 5 § JB. Fastigheternas fullständiga beteckningar ska finnas med. Det ska tydligt framgå vilken fastighet som upplåter något (tjänande) och vilken fastighet som har rätten att använda något (härskande). Det är också viktigt att det tydligt framgår vad ändamålet med upplåtelsen är. Slutligen får servitutsavtalet undertecknas av samtliga fastighetsägare, men det är endast krav på att den tjänande fastighetens ägare skriver under.
Det är alltså inte ett krav att du ska skriva på servitutet för att det ska uppfylla formkraven. Det rör sig dock fortfarande om ett avtal och för att ett avtal ska ingås krävs anbud och accept (1 § avtalslagen). Du kan alltså inte bli bunden till ett avtal mot din vilja.
Kan du åberopa allemansrätten för passage?
Rätten att färdas på annans mark regleras i den centrala allemansrättsliga lagbestämmelsen, 12 kap. 4 § brottsbalken. Den stadgar: "Tager man olovlig väg över tomt eller plantering eller över annan äga, som kan skadas därav, dömes för tagande av olovlig väg".
Lagrummet är inte så lätt att tolka. Vad som förbjuds är att ta "olovlig väg", och med detta menade man vid bestämmelsens tillkomst att någon färdas på område som inte utgör väg. Körvägar, väl upptrampade gångstigar etc. kan man vanligen följa. Man får emellertid inte ens på vägar och stigar inkräkta på hemfridszonen på ett sådant sätt att det utgör hemfridsbrott. Hemfridsbrott föreligger om någon "olovligen intränger eller kvarstannar där annan har sin bostad, vare sig det är rum, hus, gård eller fartyg" (4 kap 6 § Brottsbalken). Man måste alltså hålla sig borta från annans "gård".
I övrigt är det förbjudet att gå över tomt. Vad är då tomt? I stort sett blir det utslagsgivande, hur långt markägarens hemfridsintresse rimligen kan anses gå. På det området är han skyddad. En tomt i lagens mening är alltså vidsträckt omkring bostadshus, men betydligt mindre runt ekonomibyggnader, båthus och badhus. Den förekommer knappast alls vid till exempel ängslador. Tomt finns vidare i princip bara kring byggnader.
Slutligen när det gäller andra ägor förbjuds passage bara när den medför risk för markskada. Åkrar mellan sådd och skörd är ett typiskt exempel. På skogs- och betesmark kan man däremot i allmänhet röra sig fritt. När marken är snötäckt eller åtminstone frusen gäller detsamma också åkrar.
Du har alltså rätt att passera jordbruksfastigheten med stöd i allemansrätten om du inte inkräktar på ägarens hemfrid eller skadar marken.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis finns det inget krav på att du ska skriva på avtalsservitutet för att det ska uppfylla formkraven som uppställs i lagen. Däremot kan du inte tvingas in i ett avtal som du inte accepterat utan det krävs en accept från ditt håll för att avtalet ska vara bindande. Ni har alltså inte ingått ett bindande avtal eftersom du uttryckligen nekat jordbruksfastighetsägarens avtalsförslag. Vidare har du rätt att passera jordbruksfastigheten med stöd i allemansrätten om du inte inkräktar på ägarens hemfrid eller skadar marken.
Jag rekommenderar att du i första hand försöker komma överens med fastighetsägaren genom att meddela honom att ett bindande avtal inte kan uppstå utan accept från din sida. Om ni inte kan komma överens och han hotar med rättsåtgärder kan det vara bra att anställa en jurist som kan företräda dig. Skulle så bli fallet är du varmt välkommen att höra av dig till mig på elise.sohlberg@lawline.se så kan jag vidarebefordra ditt ärende till en av våra eminenta jurister. Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster.
Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!
Vänliga hälsningar,
