Kan ett aktiebolag hyra ut en bostad enligt lagen om uthyrning av egen bostad?

Question

Vad jag förstår så kan man, om man är privatperson, som ägare av en ägarlägenhet hyra ut ägarlägenheten i andra hand i likhet med de villkor som gäller vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt.

En stor skillnad i uthyrningen av en hyresrätt där en hyresvärd i form av en fastighetsägare är att hyresvärden måste gå med på villkoren att bara hyresgästen kan säga upp kontraktet av lägenheten.

Min fråga gäller dock vad som gäller om ett aktiebolog som ägare av en äganderätt vill hyra sin äganderätt som juridisk person. Kan man hyra ut ägarlägenheten som aktiebolag och ha liknande villkor som vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt (där ägaren är en privatperson) eller måste villkoren likna de som gäller vid uthyrning av en hyresrätt?

Det villkor som jag specifikt undrar över är villkoret att kunna säga upp lägenheten från uthyrarens sida (aktiebolagets sida) om en privatperson är hyresgäst. Måste ett aktiebolag som ägare av en ägarlägenhet gå med på att bara hyresgästen kan säga upp hyreskontraktet (i likhet med villkoren för uthyrning av hyresrätt) eller går det att skapa villkor i hyreskontraktet som mer liknar villkoren för andrahandsuthyrning av en bostadsrätt (där ägaren är en privatperson)? Med andra ord, finns det lagligt utrymme att få villkor i kontraktet där även aktiebolaget som ägare av en ägarlägenhet har möjligt att säga upp hyreskontraktet (av vilka skäl som helst dvs) när hyresgästen är en privatperson?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). En ägarlägenhet är fast egendom, vilket innebär att varje lägenhet utgör en egen fastighet. I 1 kap. 1 § 1 st. JB sägs att en fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt och av 1 kap. 1 a § 1 st. 3 p. JB följer att med ägarlägenhet avses en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. 

Men det korta svaret på din faktiska fråga lyder ändå att det inte torde vara möjligt att som juridisk person, och i förevarande fall som aktiebolag, hyra ut en ägarlägenhet till en privatperson på samma sätt som brukar ske då den som hyr ut en bostad är en privatperson. Tillämplig lagstiftning i det här avseendet är lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). 

I lagens portalparagraf, dvs. 1 §, sägs att denna lag, alltså privatuthyrningslagen, gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § JB genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Eftersom aktiebolag per automatik anses bedriva just näringsverksamhet och ingenting annars kan inte heller det tilltänkta upplägget ske med stöd av reglerna i privatuthyrningslagen, vilka annars är utomordentligt fördelaktiga i uppsägningshänseende för den som hyr ut bostaden, se 3 §.  

Ovanstående innebär att en kommande bostadshyresgäst kommer att åtnjuta ett s.k. direkt besittningsskydd, vilket i princip innebär att han eller hon har rätt till förlängning när hyresvärden, dvs. aktiebolaget, vill säga upp hyresavtalet. Dock finns vissa i lag angivna undantag som kan genombryta besittningsskyddet, se 12 kap. 46 § JB.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning 

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,