Kan en hyresgäst neka hyresvärden tillträde till lägenheten inför en försäljning?
Vi hyr en lokal. Vi hyr i andra hand under uppsägningstiden för den som hyr i första hand. Kontrakt löper ut om drygt 5 månader. Nu har styrelsen gått in i vår lokal utan vårt medgivande för att fotografera lokalen och lämnat till en förmedling/mäklare. Det finns bevis i form av mail om detta. Nu har styrelsen bett om att få komma in i lokalen för att visa för spekulanter. Vi känner oss överkörda dels att de gått in i lokalen utan att be om lov, att de lagt ut foton från vår lokal med vår butiksinredning utan medgivande och nu ber om att få visa lokalen för spekulanter när vi fortfarande hyr och bedriver verksamhet. Har de rätt att göra alla dessa aktiviteter och måste vi ge vårt medgivande till detta?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Det måste dock inledningsvis framhållas att regelverket är ganska skralt vad gäller den nu uppkomna situationen varför rättsläget också är något oklart.
I 12 kap. 26 § JB sägs att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Och när lägenheten är ledig till uthyrning är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig för övrigt något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område hus och/eller delar av ett sådant varför även lokaler träffas av jordabalkens lägenhetsbegrepp, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB. Hyresvärdens tillträde sker dock under visst skadeståndsansvar. I 12 kap. 26 § 3 st. JB anges nämligen att hyresvärden ska tillse att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt och att skada som orsakas av hyresvärden ska ersättas även om skadan inte beror på hyresvärdens försummelse.
Ovan uppger du att en mäklare är inblandad och att lokalen har visats för ”spekulanter” och inte för nya potentiella hyresgäster. Märk väl att lagtexten i den förstnämnda bestämmelsen lyder ”När lägenheten är ledig till uthyrning är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid”. Det torde innebära att någon skyldighet att lämna tillträde inför visningar inte finns vid en planerad försäljning av lägenheten. I vart fall inte enligt jordabalken. Då krävs sannolikt en uttrycklig överenskommelse mellan parterna avseende tiden.
Eftersom det verkar vara fråga om en avyttring kommer hyresgästen (dvs. förstahandshyresgästen) att behöva sägas upp, vilket redan har skett, 12 kap. 3-4 §§ JB, och under uppsägningstiden ligger hyresvillkoren oförändrade. Trots det ovan anförda ska noteras att det inte heller finns något lagligt stöd för att hyresgästen under uppsägningstiden skulle ha rätt att vägra visningar av lägenheten. Det saknas lagreglering i det här avseendet, men genom en analog tillämpning av 12 kap. 26 § JB menar jag att det ändå går att argumentera för att hyresvärden måste ges möjligt att kunna visa lägenheten under lämpliga tider, vilket samtidigt bör betyda att hyresgästen, så länge uppsägningstiden fortfarande löper, har rätt att motsätta sig visningar på vissa tider som för denne framstår som särskilt olämpliga.
När det sedan gäller själva fotograferingen kan följande sägas. Eftersom du eller någon annan på hyresgästsidan inte personligen har blivit fotograferade rör det sig inte om någon kränkande fotografering, jfr 4 kap. 6 a § brottsbalken. I en av de ovannämnda jordabalksreglerna uttalas att hyresgästen är skyldig att låta visa lägenheten på lämplig tid när lägenheten är ledig till uthyrning. Genom en strikt tolkning av bestämmelsens ordalydelse kan det som sagt ifrågasättas om det verkligen föreligger en skyldighet för hyresgästen att lämna tillträde till lägenheten vid en försäljning. Samtidigt bedömer jag, vilket delvis redan har påpekats ovan, att det bör finnas viss möjlighet, och då genom en extensiv tolkning av reglerna, att likställa fotografering av en lägenhet inför en uthyrning med att visa en lägenhet för potentiella köpare inför en avyttring.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan sägas att hyresvärden i grunden, och detta trots att det i förevarande fall verkar handla om en försäljning och inte någon ny uthyrning, har rätt att fota och visa upp lokalen. Men det får som sagt enbart ske på tider som inte medför några större olägenheter för er som hyresgäster. Dock ankommer det i praktiken på er själva att påtala detta för hyresvärden och förhandla er fram till en lösning som båda parter kan känna sig någorlunda tillfreds med. Ytterligare en sak behöver nämnas. Egentligen är det förstahandshyresgästen som är er formella hyresvärd. Fastighetsägaren har ni som andrahandshyresgäster ingen avtalsrättslig relation till. Av praktiska skäl är det naturligtvis i det här fallet ändå fördelaktigt att sköta all kontakt direkt med den part som de facto äger fastigheten.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
