Kan en fastighetsägare begära förskott av hyra för nio månader?
hej,
kan en fastighetsägare begära förskott av hyra i 9 månader?
Hur många månader kan han begära hyra i förskott?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bestämmelser om hyra av fastighet finns i jordabalken (JB).
Av din fråga framgår det inte om det rör sig om hyra av lokal, bostad eller om det rör sig om hyra av jord i form av exempelvis jordbruksarrende. Detta har betydelse för svaret på din fråga, eftersom det gäller olika bestämmelser beroende vad du hyr. Därmed kommer jag gå igenom de olika typerna i mitt svar.
Lokal
Vid hyra av hus eller delar av hus gäller JB 12 kap., eller hyreslagen som den också brukar kallas för (JB 12 kap. 1 § första stycket). Hyreslagen gäller både för hyra av lokal och bostad, men det finns olika bestämmelser om när hyran ska betalas.
Bestämmelserna i JB 12 kap. är tvingande och gäller till fördel för hyresgästen (JB 12 kap. 1 § femte stycket). Ett avtal som strider mot bestämmelserna gäller alltså inte, utan lagen har då företräde.
När det gäller lokaler är utgångspunkten att parterna är fria att bestämma när hyran ska betalas, det råder avtalsfrihet (JB 12 kap. 20 § första stycket). Hyreskontrakt innehåller i stort sett alltid en sådan klausul och du får därmed kolla vad som står i hyresavtalet gällande när hyran ska betalas.
Ifall det står i hyresavtalet att du som hyresgäst ska betala hyran nio månader i förskott så kan därmed fastighetsägaren kräva att du ska betala hyran nio månader i förskott.
Fastighetsägaren kan begära betalning av hyran i förskott så många månader som det står i hyresavtalet. Allt beror alltså på vad du och fastighetsägaren har kommit överens om när betalning ska ske och hur många månader du ska betala för varje gång.
Ifall det inte står något om när hyran ska betalas och för hur många månader du ska betala för så ska hyran betalas en månad i förskott.
Bostad
När det gäller hyra av bostad så är bestämmelserna annorlunda jämfört med hyra av lokal. Detta eftersom det finns ett undantag om avtalsfriheten när hyran ska betalas (JB 12 kap. 20 § första stycket andra meningen).
Bostadshyresgäster har alltid rätt att betala sista vardagen före nästkommande månad. Om du hyr en bostad så har du alltså rätt att betala en månad i förskott, och fastighetsägaren kan alltså inte kräva att du betalar mer än en månad i förskott. Då kan alltså inte fastighetsägaren kräva att du betalar hyra nio månader i förskott eller fler månader utöver en månad.
Detta gäller dock inte den första månadens hyra. För denna har parterna avtalsfrihet och kan komma överens om att den exempelvis ska betalas ett kvartal eller nio månader före tillträdet.
Arrende
Arrende betyder att en fastighetsägare upplåter nyttjanderätt till jord mot vederlag, dvs. ersättning i form av pengar, natura eller dagsverke (JB 8 kap. 1 §). En fastighetsägare kan exempelvis hyra ut sin jordbruksfastighet till en person som vill bedriva jordbruk, detta kallas för jordbruksarrende.
Ifall det rör sig om arrende av jord så ska arrendeavgiften betalas senast tre månader före varje kalenderårs utgång (JB 8 kap. 12 §). Arrendeavgiften ska alltså inte betalas i förskott eller efterhand och den ska betalas årsvis som utgångspunkt.
Det finns dock inget som hindrar att parterna i arrendeavtalet kommer överens om att arrendeavgiften ska betalas vid en annan tidpunkt, i förskott eller efterhand, eller att betalning ska ske t.ex. månadsvis eller kvartalsvis, eller som i ditt fall 9 månader i förhand.
Ifall det rör sig om arrende så är alltså utgångspunkten att arrendeavgiften ska betalas årsvis men inte i förtid, du får dock kolla i avtalet vad som gäller eftersom det råder avtalsfrihet.
Sammanfattning
Det framgår inte av din fråga om du hyr en lokal, bostad eller nyttjanderätt av jord i form av exempelvis ett jordbruksarrende. Svaret på om fastighetsägaren kan begära betalning av hyran i förskott på nio månader blir olika beroende på vad du faktiskt hyr.
Om du hyr en lokal så gäller avtalsfrihet och om du och din fastighetsägare har kommit överens om att hyran ska betalas nio månader i förskott, så är detta som gäller. Om inget är avtalat gäller förskottsbetalning av en månad. Om du istället hyr en bostad så har du rätt att betala en månad i förskott, och fastighetsägaren kan därmed inte kräva att du betalar nio månader i förskott. Ifall det rör sig om nyttjanderätt av jord genom exempelvis jordbruksarrende så gäller avtalsfrihet, men utgångspunkten är att arrendeavgiften ska betalas årsvis men inte i förskott.
Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!
Med vänlig hälsning,
