Jag ska låna ut pengar till en släkting för ett köp av en stuga. Hur gör jag för att få stugan som säkerhet för mitt lån?
Jag lånar ut pengar till en släkting som köper ett hus på ofri grund, kolonilott med arrendetomt. Jag vill ha äganderätten till huset och lösöret som säkerhet för lånet. Vill även att släktingen inte ska kunna sälja eller pantsätta huset. Om släktingen avlider vill jag ha äganderätten eller återbetalning av lånet i sin helhet. Vad är bäst att göra?
Med vänliga hälsningar,
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Mitt svar på din fråga blev relativt långt så jag har valt att ge dig ett kortfattat svar i början av texten och efter detta följer det lite längre svaret som innehåller motiveringar. Jag rekommenderar att du läser båda. Jag har i mitt svar utgått från att ditt primära mål är att du ska få täckning för den fordran som du ställer ut på din släkting. Jag utgår alltså ifrån att stugan inte har något egenvärde för dig.
Kortfattat svar:
Stugan - Min rekommendation är att du skaffar en sakrättsligt giltig säkerhet (innebörden av detta begrepp förklaras nedan) i stugan. Detta gör du helt enkelt genom att du och din släkting avtalar om att stugan ska gälla som säkerhet för lånet till din släkting. Detta avtal bör ni upprätta skriftligen.
Genom att du får sakrättsligt skydd i stugan behöver du praktiskt taget inte införa villkor om överlåtelse- och pantsättningsförbud för stugan i låneavtalet. Om du har en sakrättsligt giltig säkerhet i stugan har du nämligen bäst rätt till stugan vid händelsen att din släkting skulle få för sig att sälja stugan (panträtten "följer med" stugan vid försäljningen, vilket innebär att den består även vid en äganderättsövergång).
Du behöver inte heller införa något villkor om att äganderätten ska övergå till dig vid din släktings bortgång. Regleringen av den avlidnes skulder sköts av dödsboförrättaren och alla skulder betalas av innan arvskiftet genomförs. Om du har en giltig säkerhet i stugan kommer du att tillgodogöras värde från denna innan eventuella andra borgenärer och arvingar.
Lösöret - För att kunna få sakrättsligt giltig säkerhet i lösöret krävs det att detta traderas (tradition innebär att föremålet fysiskt överflyttas) mellan avtalsparterna. Om din släkting planerar att använda lösöret hemma hos sig blir det alltså troligtvis svårare att få en sakrättsligt giltig säkerhet i lösöret. Det är fullt möjligt för er två att avtala om säkerhet i lösöret utan att det traderas, men då gäller denna säkerhet enbart er två emellan. Som du kommer att se nedan så blir det krångligare när personer utanför er avtalsrelation kommer med anspråk på samma föremål.
Min rekommendation angående lösöret är att du i den mån det är möjligt avtalar om pant och även traderar lösöret. I den mån tradition inte är möjlig så kan ni fortfarande avtala om säkerhet, men den kommer inte att få sakrättsligt skydd och din släkting kommer då med giltig verkan kunna sälja eller pantsätta lösöret till en tredje man.
Längre svar med motivering:
Lån två privatpersoner emellan regleras enklast genom ett vanligt låneavtal. Det råder på avtalsområdet stor frihet kring vad man får avtala om (framför allt när det handlar om avtal två privatpersoner emellan). Den enda riktigt relevanta begränsningen av vad man får avtala kring utgörs av avtalslagens generalklausul, som innebär att oskäliga avtalsvillkor kan jämkas. vad som generellt sett utgör oskäliga avtalsvillkor är omöjligt att säga, utan bedömningar görs i varje enskilt fall men hänsyn tagen till de relevanta omständigheterna.
Med detta sagt, så är ni fria att i låneavtalet avtala kring hur ni vill lägga upp det rättsliga förhållandet er två emellan. Du kan ställa upp som krav för lånet att du vill ha säkerhet (pant) i stugan och lösöret, att stugan som din släkting köper för pengarna inte får sälja eller pantsätta stugan (med undantag för den säkerhet som du själv vill ha då, givetvis) samt att stugan eller lånebeloppet ska tillfalla dig om din släkting skulle avlida. Lägg dock märke till följande.
1. Säkerhet (pant) i stugan samt lösöret
När man pratar om säkerhet för ett lån måste man skilja på obligationsrättsliga rättigheter och sakrättsliga rättigheter. Obligationsrättsliga rättigheter är sådana rättigheter och anspråk som du har genom ditt avtal med din avtalspart, dvs avtalet innebär enbart rättigheter och skyldigheter avtalsparterna emellan. När man däremot pratar om sakrättsliga rättigheter så pratar man om de rättigheter och anspråk man har mot personer som befinner sig utanför er avtalsrelation, s.k tredje män (i texten refererar jag återkommande till tredje "män", men kom ihåg att det även kan handla om juridiska personer såsom exempelvis företag, organisationer och kommuner). Sakrättsligt skydd brukar också kallas tredjemansskydd och är ett snårigt område med många otydliga och, till synes, osammanhängande regler.
Jag ska försöka illustrera problematiken med ett relativt enkelt exempel. Exemplet innehåller inte alla aspekter som kan dyka upp vid denna typen av tredje man-situationer, utan enbart den mest centrala konflikten.
Ponera att X säljer en cykel till Y, som betalar och meddelar att hen ska hämta cykeln den nästkommande veckan. Dagen därpå säljer dock X cykeln även till Z, som hämtar den direkt. I det här fallet har Z bättre rätt till cykeln om denne inte hade anledning att misstänka att X tidigare sålt cykeln till Y - ett s.k godtrosförvärv.
Det viktiga budskapet att ta med sig från detta exempel är att Y tappade rätten till cykeln till förmån för Z, trots att X och Y hade avtalat om en försäljning. Y kan lösa ut cykeln av Z, men enbart mot betalning.
I detta fallet trumfade Zs sakrättsliga skydd över Ys obligationsrättsliga skydd. För att Y skulle få sakrättsligt skydd för sitt köp hade hen behövt ta med sig cykeln när de träffade köpeavtalet. I många fall kan Y vända sig till X för att kräva skadestånd för att hen inte fått äganderätten till cykeln, men situationen blir tillspetsad när X inte har några pengar att betala skadeståndet med. Y har då inte fått cykeln, och hen har heller inte fått tillbaka den betalning man erlagt.
Så, till saken:
När det kommer till stugor på ofri grund, dvs en stuga vars ägare inte äger den fastighet som stugan står på, så anses traditionellt sett sakrättsligt skydd uppstå direkt vid avtalet om pantsättning (avtalet är då vad man brukar kalla det sakrättsliga momentet). Det finns inga lagregler som uttrycker det gällande rättsläget utan det har arbetats fram i Högsta Domstolens praxis. Detta innebär för din del att du får säkerhet i stugan för ditt lån så fort du och din släkting avtalar om detta. Om det sker i samband med själva lånet eller efteråt spelar ingen roll (det går alltså att ställa säkerhet för ett lån i efterhand). Det viktiga är rätt och slätt att du har ett avtal där det tydligt framgår att stugan gäller som säkerhet för ditt lån. Där och då uppstår det sakrättsliga skyddet.
När det däremot kommer till lösöre gäller lite annorlunda regler. Det sakrättsliga momentet vid pantsättning av lösöre är normalt sett tradition, dvs den fysiska övergången av det pantsatta objektet från pantsättaren till panthavaren (jämför vad som hade behövt ske i exemplet med cykeln ovan för att Y skulle få sakrättsligt skydd). Det går alltså normalt sett inte att få sakrättsligt skydd för lösöre om detta inte kommer i panthavarens besittning.
Notera dock - Avtal om säkerhet i lösöre utan att tradition sker kan fortfarande slutas. Säkerheten gäller då fortfarande obligationsrättsligt, dvs mellan dig och din släkting. Skulle dock din släkting senare sälja lösöret till en godtroende tredje man så kan denne inte tvingas att överlämna lösöret till dig på grund av ditt avtal med din släkting. Om någon tredje man däremot inte blir inblandad över huvud taget så uppstår inga problem och säkerheten gäller.
2. Förbud för din släkting att pantsätta eller försälja stugan eller lösöret
Först och främst - om du har en sakrättsligt giltig säkerhet i stugan så behöver du inte oroa dig för att stugan säljs eller pantsätts och du behöver krasst sett inte heller införa ett överlåtelse- och pantsättningsförbud i avtalet. Detta under förutsättning att du enbart är intresserad av att återfå värdet av din fordran, eftersom din panträtt i stugan består även efter en eventuell försäljning.
Med det sagt så går det förstås att avtala om saken om du vill (det råder som sagt vidsträckt avtalsfrihet på området) - du kan införa ett villkor med innebörden att släktingen inte får överlåta eller pantsätta stugan. Du bör dock, för tydlighets skull, lämna utrymme för att du själv ska kunna få pant i stugan. Ett avtalsvillkor som innebär pantsättningsförbud med undantag för pant till förmån för kreditgivaren skulle i så fall kunna fungera.
Vad gäller lösöret i denna del kan sägas att det är fullt möjligt att avtala om att din släkting inte får överlåta eller pantsätta detta. Märk dock väl att detta enbart är obligationsrättsliga villkor. En tredje man som i god tro köper eller tar pant i din släktings lösöre vinner därigenom sakrättsligt skydd och du kan inte, med anledning av ditt avtal med din släkting, framgångsrikt rikta anspråk mot denne. Du skulle kunna införa skadeståndsbestämmelser i avtalet med innebörden att din släkting blir skadeståndsskyldig om denne säljer lösöret som du enligt ert avtal har säkerhet i. Detta skulle kunna fungera som ett handlingsdirigerande villkor. Jag skulle dock vilja höja ett varningens finger för generalklausulen i avtalslagen; detta är ett villkor som ganska kraftigt begränsar din släktings handlingsfrihet och eventuellt skulle kunna tolkas som ett oskäligt villkor.
3. Återgång av lånebeloppet eller överföring av stugan till dig vid din släktings bortgång
Om din släkting skulle gå bort så följer det av arvsrättsliga regler att dödsboets skulder kommer att betalas av innan den avlidnes arvingar ska dela på kvarlåtenskapen. Eftersom du har säkerhet i stugan kommer din fordran att prioriteras i betalningen av den avlidnes skulder, åtminstone till den del som stugans värde täcker värdet på din fordran. Om fordringsbeloppet är högre än stugans värde så är det överskjutande beloppet inte prioriterat utan kommer att betalas i den mån det i övrigt finns pengar kvar i dödsboet.
Om stugans värde däremot överstiger fordringsbeloppet har du inte rätt till hela stugan, utan enbart till det belopp som din fordran uppgår till. Då kommer dödsboförrättaren att antingen sälja stugan för att betala din fordran eller betala fordran med dödsboets övriga medel.
Om du i slutändan enbart är intresserad av att få täckning för din fordran behöver du alltså inte ställa upp något speciellt avtalsvillkor relaterat till din släktings bortgång, så länge du har säkerhet för din fordran i stugan. Detta ordnar sig självt av allmänna arvsrättsliga regler.
När det kommer till lösöret i den här delen så gäller vad som sagts även ovan. Om ni har avtalat om pantsättning och lösöret traderats så gäller säkerheten på samma sätt som med stugan. Om lösöret däremot inte traderats så gäller säkerheten enbart i den mån det inte finns någon utomstående tredje man som har ett sakrättsligt giltigt anspråk som utsläcker din obligationsrättsliga (genom avtalet) rätt.
Jag hoppas att du får nytta av (det lite för långa) svaret. Om det är någonting som är otydligt eller om jag misstolkat någonting i din fråga får du gärna höra av dig till mig på lucas.cyren@lawline.se så ska vi se till att få det utrett.
