Innebär en annan folkbokföringsadress att hyresrätten kan sägas upp?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att den endast berör risken för dig att bli av med ditt hyreskontrakt om du ändrar din folkbokföringsadress. Jag kommer därför inte att reda ut bostadsrättsföreningens rätt att kräva att du folkbokför dig på adressen för bostadsrätten inom ramen för denna fråga.
Din fråga rör dels folkbokföring. Regler om var en person ska folkbokföra sig finns i folkbokföringslagen.
Din fråga rör även hyresrätt. Regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken.
Man ska vara folkbokförd där man är bosatt
Utgångspunkten är att man ska vara folkbokförd där man bor (6 § folkbokföringslagen). Man anses vara bosatt där man regelmässigt tillbringar sin dygnsvila, alltså där man regelbundet sover (7 § folkbokföringslagen).
Annan folkbokföringsadress är inte grund för förverkande av hyresrätt
Som hyresgäst har du ett relativt starkt skydd mot att bli av med ditt hyreskontrakt. En hyresrätt kan dock anses förverkad, vilket innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen med omedelbar verkan. För att hyresvärden ska ha rätt att göra detta krävs att hyresgästen begått ett kontraktsbrott som inte är ringa. Grunder för förverkande finns i 12 kap. 42 § jordabalken. Uppräkningen i paragrafen är uttömmande, vilket innebär att inga andra grunder än de som räknas upp finns för förverkande.
Att en hyresgäst inte är folkbokförd på adressen framgår inte som en förverkandegrund i paragrafen. En hyresvärd skulle dock kunna säga upp en hyresgäst på grund av ändrad folkbokföring, om detta är något som avtalats om inom ramen för hyresavtalet (12 kap. 42 § elfte punkten jordabalken). Du nämner ingen sådan överenskommelse, vilket gör att jag här utgår från att det inte finns någon sådan i ditt fall.
Sammanfattningsvis bör därför din hyresvärd inte ha rätt att säga upp dig med omedelbar verkan på grund av att du inte är folkbokförd på adressen för din hyresrätt.
Uppsägning av hyresrätt kan bli aktuellt
En hyresrätt kan också sägas upp utan att förverkande sker. Jag utgår från att ditt hyreskontrakt löper på obestämd tid. Det kan då sägas upp med tre månaders uppsägningstid, om ni inte kommit överens om något annat (12 kap. 4 § jordabalken). En besittningsbrytande grund måste finnas för att detta ska ske, alltså något som gör att du inte bör få behålla din hyresrätt. En av dessa grunder är att det inte strider mot god sed eller annars är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 46 § tionde punkten jordabalken).
Enkelt förklarat handlar det om att det inte får vara orimligt att säga upp hyresgästen. Punkten fångar upp många olika situationer, och annan folkbokföringsadress kan vara en sådan. Domstolen har i ett fall sagt att utgångspunkten är att folkbokföringen ska visa var en person faktiskt bor, om inte särskilda omständigheter talar emot det. Att inte vara folkbokförd på adressen för hyresrätten kan väcka frågor och osäkerhet om du verkligen bor i din hyresrätt. Om man inte bor i sin hyresrätt är det inte orimligt för hyresvärden att säga upp hyresrätten.
Sammanfattningsvis finns det därmed en stor risk att din hyresvärd säger upp ditt hyreskontrakt om du inte är folkbokförd på adressen för din hyresrätt.
Sammanfattning och vad du bör göra du
Din hyresvärd bör inte ha rätt att säga upp dig med omedelbar verkan på grund av att du inte är folkbokförd på adressen för din hyresrätt. Däremot skulle din hyresvärd med stor sannolik kunna göra en vanlig uppsägning med uppsägningstid. Mitt tips är att vänta med att köpa bostadsrätten till din dotter tills hon fyller 18. Du kommer då troligen inte behöva ändra din folkbokföringsadress för att kunna köpa och slipper osäkerheten kring ditt hyreskontrakt.
Hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har ytterligare frågor, är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.
