I vilket skick ska en hyresrätt vara innan inflyttning sker? Och kan bristfälligt skick ge hyresgästen rätt att häva avtalet?
Min son har skrivit kontrakt och kvitterat nyckel för en hyreslägenhet som han endast fått se på ritning samt erhållit ett 3 månader gammalt besiktningsprotokoll på. Lägenheten är ej är inflyttningsbar i befintligt skick. Vid första besöket upptäcktes mögel visuellt i badrum, kök och via doft i badrum och hall. Dessutom var spisen inte utbytt enligt besiktningsprotokollet. Ingen städning var utförd, och fuktskador upptäcktes på alla fönster, ledningar läckte i både badrum och kök. Vi skrev en åtgärdslista på över 40 punkter efter 1a besöket.
Vi menar att bostadsbolaget, Stockholmshem beteende är hänförligt till bedrägeri som låter hyresgäst överta en lägenhet i detta extremt dåliga skick.
Stockholmshem har lovat åtgärda synpunkter enligt lista och förväntar sig att sonen ska flytta in snarast. Endast fuktmätningar har utförts, som inte visar förhöjd fukt.
Nu vill vi häva kontraktet.
Hur ska vi gå tillväga för att ha någon chans i detta ärende?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Glädjande är också att du har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
Hyresvärdens skyldighet avseende lägenhetens skick innan tillträdet äger rum, vad gäller?
Enligt 12 kap. 9 § 1 st. JB ska hyresvärden på tillträdesdagen, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (ortsmetoden). Avgörande för brukbarheten är inte bara de tekniska anordningarnas funktionsduglighet utan även underhållsskicket. Högsta domstolen (HD) har exempelvis uttalat att hinder och men i nyttjanderätten kan föreligga om andelen radon i en hyreslägenhet överstiger fastslagna riktvärden (se NJA 2016 s. 303). Även brister i underhållet avseende mer triviala saker som tapeter, målning och annat dylikt kan leda till att lägenheten inte anses fullt brukbar. Utifrån din ärendebeskrivning torde lägenheten inte under några som helst omständigheter kunna betraktas som fullt brukbar varför den här delen framstår som oproblematisk att bedöma. Enligt 12 kap. 11 § 1 st. 1 p. JB innebär ovanstående att din son får avhjälpa bristerna på hyresvärdens bekostnad om denne, efter tillsägelse, underlåter att vidta åtgärder så snart det kan ske, vilket, såvitt jag förstår, verkar vara fallet här. Kan bristerna inte avhjälpas utan dröjsmål eller om hyresvärden förhåller sig passiv trots tillsägelse får din son, om bristerna är av väsentlig betydelse, säga upp avtalet och kräva skälig nedsättning av hyran, 12 kap. 11 § 1 st. 2-3 p. JB.
Kan din son frånträda avtalet med omedelbar verkan, det vill säga häva avtalet?
I 12 kap. 10 § 1 st. JB sägs att blir lägenheten före tillträdesdagen så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Exakt i vilken omfattning lägenheten måste vara förstörd för att lagparagrafen ska vara tillämplig går inte att utläsa av lagtexten. Men generellt är kraven dessvärre högt ställda och i den juridiska litteraturen anges en icke-existerande lägenhet till följd av brand som exempel på vad som krävs i det här avseendet. Men det är dock inte nödvändigt att lägenheten ska ha blivit totalförstörd för att avtalet ska anses förfallet. Kostnaderna och den tid det skulle ta att återställa lägenheten är faktorer som vägs in vid bedömningen av huruvida parterna kan befrias från att fullgöra avtalet. Min uppfattning är naturligtvis att skicket på den aktuella lägenheten verkar vara allt annat än godtagbart, det vill säga bristfälligt, men om det räcker för att avtalet ska betraktas som förfallet, alltså att det skulle föreligga grund för hävning, ställer jag mig något tveksam till. Däremot gäller sannolikt en rätt för din son att frånträda hyresavtalet genom en sedvanlig uppsägning kombinerat med en nedsättning av yran under uppsägningstiden eller motsvarande den tid som lägenhetens standard förblir oförändrad.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis bör din son, med stöd av 12 kap. 11 § JB, kunna säga upp hyresavtalet och härutöver begära skälig nedsättning av hyran. En uppsägning från hyresgästens sida ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat mer än tre månader i följd, i annat fall kan den i regel vara muntlig, 12 kap. 8 § 1 st. JB. Det är dock inte uteslutet att hyresvärdens agerande även kan grunda en rätt för honom att häva avtalet, men jag behöver ytterligare information om alla relevanta sakomständigheter för att kunna göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal. Något ansvar för bedrägeri kommer dock inte att aktualiseras för hyresvärden, om inte denne skulle vara en fysisk person vill säga. Men gissningsvis är hyresvärden formellt ett bolag, en förening eller annan dylik juridisk person och enligt svensk rätt kan endast fysiska personer begå brott.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på fredag den 18/6 kl 11.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
