hyresrätt under bodelningen
Jag och min syster vill köpa min mor och styvfars hus och låta dom hyra huset av oss.Detta för att min mor skall kunna bo kvar när mannen går bort ( han är äldre ).
Han har egna barn som längtar efter pengar.
Kan detta bli ett problem vid bodelningen.
Vill göra det rätt.....
Mvh
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det framgår av bakgrundsinformationen att du och din syster vill köpa din mors och styvfars hus och därefter låta dem hyra huset av er. Detta innebär med andra ord att äganderätten överförs från styvfadern till er. Efter överlåtelsen nyttjar er styvfar och mor huset endast med hyresrätt. Frågan är sedan om en sådan konstruktion, där husets äganderätt ligger på er men då er styvfar och mor varaktigt hyr huset, kan orsaka några arvsrättsliga nackdelar för er.
Vad gäller bostadsrätten? (äganderätten till bostaden)
För att besvara denna fråga måste ett fundamentalt koncept klargöras. Ärvdabalken handlar i stora drag om vad som kan ske med en persons tillgångar när denne avlider. Det avgörande begreppet här är vad som avses med "tillgångar", eller med andra ord "arv". Kvarlåtenskapen som en person innehaft med äganderätt ska kunna ärvas av sina arvingar. Äganderätt är en idé om ett materiellt rättighetsanspråk, där ägaren besitter kontrollmakt över en individuellt bestämd materiell sak, en egendom, med vissa befogenheter (t.ex. kan husägaren sälja huset, omintetgöra, renovera huset m.m.).
Faktumet att er styvfar överlåter äganderätten till er innebär att huset inte längre ingår i hans kvarlåtenskap om han skulle avlida. Däremot är ersättningen för huset en del av hans tillgångar som eventuellt kan ärvas av hans arvingar.
Enligt 23 kap 1§ Ärvdabalken ska ett arvskifte förrättas mellan arvingarna när arvlåtaren avlider, i detta fall er styvfar. Av samma bestämmelse framkommer att om den döde var gift så skall först en bodelning förrättas enligt bestämmelserna i Äktenskapsbalken. Detta innebär att den efterlevande maken, i detta fall er mor, har rätt att begära bodelning innan arvskiftet.
Enligt huvudregeln ska det gemensamma giftorättsgodset fördelas lika mellan makarna vid en bodelning. Men vid en situation där äktenskapet upplöses genom dödsfall finns det också en möjlighet för den efterlevande maken att jämka bodelningen och begära att vardera part behåller sitt giftorättsgods (12 kap. 1-2§§ ÄktB). Detta innebär med andra ord att styvfadern i regel är berättigad till hälften av ersättningen för huset, vilket också utgör arvet som arvingarna kan få del av när han avlider.
Vad gäller hyresrätten? (nyttjanderätten till bostaden)
Huvudregeln vid bodelning, när det handlar om ens bostad, är att den som bäst behöver bostaden är den som ska få den i avräkning på sin lott enligt 11 kap. 8 § ÄktB. I ert fall blir det den efterlevande maken som har störst behov av bostaden och är berättigad till att bo kvar. En hyresrätt åsätts normalt inget värde. Detta hänger ihop med att det är straffbart att villkora om en ersättning vid övertagande av en hyresrätt enligt 12 kap. 65 § Jordabalken. Detta innebär att det troligtvis inte behöver ske någon avräkning på grund av övertagandet av hyresrätten. Enligt 12 kap. 32 § jordabalken (hyreslagen) får en lägenheten inte överlåtas utan hyresvärdens samtycke. Denna huvudregeln har dock ett undantag stadgat i 12 kap. 33 § jordabalken som anger att den efterlevande maken får överta hyresrätten.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänliga hälsningar,
