Hyresnedsättning av lokal vid fönsterbyten.
Hyr ett kontor av en förening på Kungsholmen där de under den senaste månaden utför fönsterbyten i lokalerna vilket innebär att allt anpassas efter fönsterfirmans arbete som sker i samtliga rum. Sedan tre veckor är fönstren täckta med plast och temperaturen i lokalerna håller utomhustemperatur. Vi har även flyttat alla möbler och övrig utrustning och kan därför inte nyttja kontoret.
Har kontaktat föreningens ansvariga och bett om hyresnedsättning under perioden men fick idag avslag med motiveringen att föreningen hade kontakt med oss redan hösten 2019 och senare på vårvintern 2020 inför fönsterrenoveringen, och i deras noteringar från möten med oss finns ingen information om att vi förväntade oss en viss hyresnedsättning under tiden som renovering pågår.
Men under dessa möten fick vi ingen information om hur det skulle gå till eller att kontoret skulle vara oanvändbart under renoveringen. Vi kunde ju ha frågat men i och med att det inte togs upp så såg vi det inte som en sådan stor operation som det sedan blev.
Min fråga till er är om de kan neka oss hyresnedsättning? Och i så fall om vi kan bestrida det?
Lawline svarar
Hejhej!
Aktuell lagstiftning: jordabalkens 12 kapitel (hyreslagen).
Rätt till nedsättning av hyra
När hinder eller men förekommer under hyrestiden så kan en hyresgäst få nedsatt hyra under den tid lokalen är bristfällig, se 12 kap. 11 § första stycket 2 och 3 samt 16 § första stycket 3 jordabalken. Lokalen och sådant som behövs för dess nyttjande ska kunna användas för det avsedda ändamålet. Hinder eller men kan föreligga redan vid en inskränkning i möjligheten att bedriva verksamheten på det sätt som följer av avtalet eller om verksamheten försvåras. Det kan vara buller, inskränkningar i utrymmen eller liknande som kan föranleda att användningen blir bristfällig. Utgångspunkten för om brist har förelegat är vad ni som lokalhyresgäster har kunnat förvänta er vid avtalets träffande. Nu vet jag inte omständigheterna kring byggnaden samt om det är en ny eller gammal byggnad. Jag vet inte heller hur hyresavtalet ser ut. Men jag förutsätter att ni vid avtalets träffande hade fog att förutsätta att man skulle kunna använda kontoret kontinuerligt och att förbättringar på byggnaden skulle endast föranleda rimliga åtgärder men att man under tiden skulle kunna använda kontoret på i alla fall ett skäligt sätt.
Min bedömning är därför att det är en brist i lokalens användning. Frågan är då om ert agerande har föranlett att ni har avstått från en hyresnedsättning.
Avstående från nedsättning
Föreningen anser att ni har avstått från en nedsättning genom att ni inte har begärt det under mötena men ni anser att de inte har gett er nog med information för att ta ställning till en sådan fråga. Jag kan tyvärr inte göra denna bedömningen men jag rekommenderar att ni tar fram all skriftlig information ni har fått från föreningen om fönsterbytena och tittar, objektivt, på om ni har fått fullgod information att förstå att fönsterbyten skulle ta sådan lång tid och att ni inte skulle kunna använda kontoret under denna tid. Resterande kommer att handla om vem som kommer att kunna bevisa vilken information som framkom vid mötena och den kommunikation som varit mellan er och föreningen. Om de kan bevisa att de har givit er informationen som behövs och att de har frågat er om ni begär hyresnedsättning och ni har sagt nej, så kommer ni inte att kunna vinna målet men om de inte kan det så kommer ni att vinna framgång.
Jag rekommenderar att du läser detta fallet som hanterar nedsättning av hyra vid : T 4179-18 HÖGSTA DOMSTOLEN.
Har du några följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.
Vänligen,
