Hur upprättas en sakägarförteckning?
Hej,
jag studerar till fastighetsmäklare och just nu läser jag fastighetsrätt. Jag har lite svårt att få grepp om sakägarförteckning och har inte fått något bra svar utan vår föreläsare. Därför undrar jag om ni kan hjälpa mig. Vi har fått ett exempel men det saknar svar. Här kommer det:
Fastigheten utmättes den 1 januari 2018 på begäran av C-banken. I enlighet med den kungörelse som utfärdades av Kronofogdemyndigheten skulle den exekutiva auktionen hållas den 1 juni 2018 och medelsfördelning skulle ske den 1 juli 2018. Utgå från att förrättningskostnaderna uppgick till 50 000 kr och att referensräntan under relevant period uppgick till 2 procent.
I fastighetsregistret fanns följande inskrivet:
1. 1990 Inteckning 400 000 kr.
2. 1992 Inteckning 300 000 kr.
3. 1995 Inteckning 300 000 kr.
4. 1997 Inteckning 200 000 kr.
5. 2001 Avtalsservitut.
6. 2004 Inteckning 200 000 kr.
7. 2007 Inteckning 100 000 kr.
8. 2009 Avtalsservitut.
9. 2011 Hyresavtal.
Vid bevakningssammanträdet framkom följande. A-banken bevakade en fordran om
1 300 000 kr, varav 100 000 kr i ränta, med panträtt i pantbreven från 1990, 1992, 1997 och 2004. B-banken bevakade en fordran om 200 000 kr, varav 20 000 kr i ränta, med panträtt i pantbrevet från 1995. C-banken bevakade en fordran om 110 000 kr, varav 10 000 kr i ränta, med panträtt i pantbrevet från 2007. Vidare bevakade rättighetshavarna avseende avtalsservituten och hyresavtalet dessa.
Vore tacksam för svar!
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Sakägarförteckning utgör underlaget för att fördela köpeskillingen och andra medel som flyter in under en exekutiv försäljning av fastighet. Bestämmelser om sakägarförteckning finns i Utsökningsbalk (UB) och Jordabalk (JB).
Vad ska ingå i sakägarförteckningen?
Vad som ska ingå i sakägarförteckningen regleras i 12 kap. 25 § UB. Där anges att förutom exekutionsfordringen (vilket är fordran som den som begär utmätningen har), så ska även detta tas upp: (1) fordran som ska utgå med förmånsrätt, (2) fordran som är förenad med panträtt i fastigheten, (3) nyttjanderätter och servitut om rättigheten är inskriven eller grundar sig på skriftlig handling som är tillgänglig samt (4) förrättningskostnaderna.
I ditt fall ska alltså alla inteckningarna och även avtalsservituten samt hyresavtalet ingå i sakägarförteckningen.
I vilken ordning ska fordringarna tas upp?
Ordningen som fordringarna ska tas upp i regleras bland annat av 12 kap. 26 § UB. Där anges att förrättningskostnaderna upptas närmast före exekutionsfordringen. Finns det flera inteckningar i fastigheten bestäms företrädesrätten mellan dem av 17 kap. 6 § JB. Huvudregeln är kronologisk ordning.
När du ställer upp en sakägarförteckning går du alltså igenom alla inteckningar i kronologisk ordning och bestämmer vilket belopp de ska tas upp med.
Med vilket belopp ska fordringen tas upp?
En fordran får inte tas upp till högre belopp än pantbrevets belopp jämte tillägg (12 kap. 27 § UB). Tillägg regleras i 6 kap. 3 § JB och innebär att om fordran är större än pantbrevets belopp får det dels göras ett fast tillägg på 15% av pantbrevets belopp och dels ett rörligt tillägg som för ett år är referensräntan ökad med fyra procentenheter.
I din fråga blir det maximala tillägget 18% av pantbrevet belopp. Alltså 15% i fast tillägg och ((2 + 4) / 2 =) 3% rörligt tillägg. Att det rörliga tillägget blir 3% beror på att det rörliga tillägget räknas på ett år (alltså referensräntan + 4 procentenheter) och i din fråga har det gått 6 månader mellan utmätning och medelsfördelning vilket innebär att vi måste dela det på två.
Om flera pantbrev har överlämnats som pant för samma fordran och dessa pantbrev följer direkt efter varandra ska beloppen av dessa pantbrev slås samman (6 kap. 3 § 2 st. JB). I din fråga kommer alltså pantbreven från 1990 och 1992 att räknas som ett enda pantbrev eftersom de båda täcker en fordran som A-banken har och de följer direkt efter varandra.
Understiger fordringen pantbrevets belopp tas resterande beloppet upp som ägarhypotek. Ägarhypotek upptas utan tillägg (12 kap. 27 § UB). Slutligen upptas rättigheter utan att något belopp anges enligt 12 kap. 28 § UB.
Tilläggsupplysningar:
I sakägarförteckningen ska också vissa ytterligare upplysningar lämnas. Dessa anges i 12 kap. 29 § UB.
Skyddsbeloppet är det sammanlagda beloppet av fordringar med bättre rätt än exekutions fordringen och förrättningskostnaderna (fast förrättningskostnaderna ingår också i skyddsbeloppet). Fastigheten får i princip inte säljas för ett lägre belopp än skyddsbeloppet (12 kap. 32 § UB).
Sakägarförteckning:
Sakägarförteckning kan skrivas på lite olika sätt men nedan ger jag ett exempel på hur en sakägarförteckning kan ställas upp i ditt fall.
År, inteckning, rättshavare, fordran, täcks
1990, 400.000, A-bank, 1.300.000, (700.000 x 1,18 =) 826 000
1992, 300.000, A-bank, BLOCKREGEL
1995, 300.000, B-bank, 200.000, 200.000
Ägarhypotek 100.000 (resten av 1995 inteckning)
1997, 200.000, A-bank, 474.000, (200.000 x 1,18 =) 236 000
2001, Avtalsservitut
2004, 200.000, A-bank, 238 000, (200.000 x 1,18 =) 236 000
Förrättningskostnader, 50.000
2007, 100.000, C-bank, 110.000, (100.000 x 1,18 =118.000) 110.000
2009, Avtalsservitut
2011, Hyresavtal
Vad är minsta beloppet fastigheten kan säljas för?
Skyddsbeloppet är som sagt alla fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen inklusive förrättningskostnaderna. Här blir skyddsbeloppet 826´ + 200´ + 100´ + 236´ + 236´ + 50´ = 1.648.000 kr. Fastigheten får alltså inte säljas för mindre än det beloppet men för att C-banken, som är den som begärt utmätning, ska bli nöjd måste fastigheten säljas för minst 1.758.000 kr.
Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till med studierna!
Vänliga hälsningar,
