Hur ska de nya lotterna fördelas efter en klyvning?

FRÅGA
HejVi är 3 delägare i en stor fritidsfastighet med 2 byggnader . En av delägarna vill nu genomföra en klyvning. Hur man än vänder och vrider på det så blir delningen så att det endast går att dela på 2 lotter.Enl lantmäteriet så tar de ingen hänsyn till om det leder till att 2 personer får dela på en lott och en byggnad medan 1 person får 1 lott och 1 egen byggnad. Är det ens möjligt att lagen tillåter ett sådant förfarande?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL). Ovan beskrivning är emellertid ganska kort och eftersom jag saknar ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter kommer nedan skrivelse att bli något generell till sin karaktär.

Det ska inledningsvis framhållas den aktuella delägaren hos Lantmäteriet har rätt att ansöka om klyvning och detta oaktat övriga delägares inställning. Klyvningsförfarandet har också företräde framför en eventuell försäljning enligt samäganderättslagen (SamägL), 11 kap. 1 § 1 st. FBL och 7 § SamägL. Klyvning är fastighetsbildningsåtgärd som avser nybildning av fastigheter och syftet är ofta att få till en upplösning av oönskade ägarstrukturer. Den ursprungliga fastigheten, vilken kommer att utplånas (avregistreras), kallas klyvningsfastighet och den eller de fastigheter som nybildas benämns klyvningslotter. Allt det som före klyvningen tillkom klyvningsfastigheten fördelas genom en förrättning hos lantmätaren mellan klyvningslotterna och en särskild eller gemensam lott läggs ut för varje delägare som yrkar det. För de delägare som inte begär någonting alls utläggs automatiskt en gemensam lott, vilken då fortsatt kommer att betraktas som samfällt gods och därmed innehas med samäganderätt av övriga, 11 kap. 1 § 2 st. FBL och 1 § SamägL.

Vidare får en klyvning endast ske om någon lott kan utläggas enligt framställt yrkande, 11 kap. 3 § 1 st. FBL. Enligt 3 kap. FBL måste fastighetsbildning, exempelvis en fastighetsreglering genom en klyvning, ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas, med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar, blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum om den fastighet som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller ske om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. Det föreligger således ett allmänt lämplighets- och varaktighetskrav för att påkallandet av en klyvning ska kunna beviljas. Huruvida så är fallet kan jag av förklarliga skäl inte svara på, men generellt kan sägas att det vid lämplighetsprövningen inte brukar tas någon egentlig hänsyn till förhållanden som är knutna till fastighetsägarna personligen innan saken avgörs, vilket också blir svaret på din faktiska fråga. Det betyder nämligen att er fastighet, utifrån ovanstående, kan komma att klyvas på det sätt som nu är i fråga så länge åtgärden framstår som lämplig och kan bedömas som varaktigt hållbar. Min uppfattning är således att Lantmäteriet har rätt, även om det inte riktigt är så enkelt som myndigheten verkar göra gällande (se nästa stycke nedan). Det finns dock större möjligheter att ta hänsyn till personliga och sociala önskemål vid klyvningsåtgärder som uttryckligen syftar till att upplösa mindre fruktsamma samäganderättsförhållanden (jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1999 s. 339).

Men utöver detta måste följande noteras. En klyvning kan vanligtvis ske på en rad olika sätt och när flera lösningar står mot varandra (och är möjliga) sägs i fastighetsbildningslagen att klyvningen ska genomföras på det sätt som medför minsta olägenhet utan att oskälig kostnad uppstår, 11 kap. 7 § FBL. Vidare måste det beaktas att om det finns en eller flera byggnader eller andra anläggningar ståendes på er gemensamt ägda mark får fastigheten bara klyvas om delningen kan utföras på sådant sätt att den inte innebär avsevärd olägenhet för den eller de delägare som får byggnader eller anläggningar på sina lotter, 11 kap. 3 § 3 st. FBL. Eftersom byggnader och anläggningar som hör till klyvningsfastigheten kan behöva fördelas oproportionerligt mellan klyvningslotterna, i synnerhet i situationer när en fastighet ska delas upp i flera delar och när det som i det här fallet bara finns ett hus, utgör den nyss nämnda bestämmelsen en viktig skyddsregel. Ersättningsreglerna innebär att ägaren till den klyvningslott som tilldelas en byggnad eller annan anläggning kommer att bli skyldig att kompensera övriga, framförallt vid betydande värden hos egendomen. Men samtidigt får det inte heller glömmas bort att fastighetstillbehör såsom byggnader och annat dylikt i normalfallet även leder till kostnader och besvär. Prövningen är inte behovsstyrd varför det är helt oväsentligt om delägaren behöver byggnaden eller inte. Det enda som får bäring på den rättsliga bedömningen i det här avseendet är vilka ekonomiska konsekvenser detta har för ägaren till den klyvningslott som tillförs en byggnad. Och naturligtvis måste en eller flera värderingar genomföras av den aktuella egendomen och det är vanligtvis parterna som ska förebringa den bevisning som krävs, dvs. ni själva.

Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?