Hur räknar vi ut bodelningslikviden vid partiell bodelning?

2020-07-03 i Bodelning
FRÅGA
Hej - jag önskar köpa ut min hustrus andel ur huset (vi äger 50% var). Alltså göra en partiell bodelning under rådande äktenskap (plus ett Äktenskapsförord om jag förstår saken rätt). Vi är överens om detta.Huset är inköpt för 3 150 000. Det är idag värderat till cirka 8 miljoner. Vi har de senaste fem åren renoverat för 1 350 000 kr. De aktuella Bostadslånen ligger idag på 3 585 000 kr [det är jag som betalar räntor och amorteringar]. Enligt min beräkning så utöver inköpsvärdet + renoveringskostnader så tillkommer tidigare pantbrevskostnader, mäklararvoden, lagfartskostnad med mera, och då blir vinsten (vid en fiktiv försäljning) cirka 2 500 000 kr, (delat på två blir det 1 225 000 kr/person och vid ett utköp så minskar hennes vinst med 11% (för min framtida skatt om jag skulle sälja skarpt i framtiden, vilket då blir minus 267 000 kr för hennes del). Den summa som jag tror att jag då ska betala henne för ett utköp är då cirka 958 000 kr. [1] Kan detta stämma ungefärligt? [2] Det som jag vidare undrar över är om inte de nuvarande Bostadslånen (se ovan) ska tas med i beräkningen? Hur får jag med dem?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

I mitt svar till dig kan jag dessvärre inte ge några exakta siffror som är rätt då det krävs en närmre genomgång för att ha möjlighet att ge ett exakt svar. Om ni är osäkra eller oense är därför min rekommendation att ni anlitar en jurist som går igenom allt i ert ärende och är behjälplig med att upprätta ett bodelningsavtal. Våra jurister på Lawline juristbyrå kan vara behjälpliga för ändamålet och jag bifogar mina kontaktuppgifter sist i svaret.

När ni är överens om fastighetens marknadsvärde brukar man beräkna bodelningslikviden vilket görs i fyra steg:

1. Beräkning av latent skatt
2. Beräkning av fastighetens nettovärde
3. Beräkning av bodelningslikviden utifrån nettovärdet
4. Avdrag för eventuellt uppskovsbelopp

Den latenta skatten om 22% av vinsten som hade uppkommit vid en försäljning idag beräknas genom att fastighetens marknadsvärde först minskas med fastighetens inköpspris, förbättringsutgifter, utgifter för förbättrande reparationer och underhåll, lagfartskostnader m.m. Förbättringsutgifter får dras av för varje beskattningsår då de uppgår till minst 5.000 kronor. Förbättrande reparationer och underhåll får dras av om de hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än förvärvet.

I ert fall ska det således från marknadsvärdet dras av försäljningsvärdet om 3.150.000 kronor, utgifter för förbättringar eller för förbättrande reparationer och underhåll (i den mån de är möjliga), lagfartskostnad m.m. I ditt fall kan jag inte göra någon bedömning vare sig om den post du benämner som "renoveringskostnader" kan dras av i dess helhet eller klumpsumman du benämner lagfartskostnad, mäklararvode m.m. Den summan du får fram efter avdrag är den vinst man ska beakta i bodelningen. Vinsten multipliceras med 0,22 varpå man får fram den latenta skatten. Ingen ska betala skatten men eftersom du tar över fastigheten är du skattskyldig den dag du avyttrar fastigheten.

Fastighetens nettovärde beräknas sedan genom att fastighetens marknadsvärde minskas med den latenta skatten, eventuella försäljningskostnader (t.ex. mäklararvode) och eventuella lån. Marknadsvärdet om 8.000.000 kronor som ni är överens om ska således minskas med den latenta skatten du fick fram i beräkningen ovan, fiktiva försäljningskostnader och de lån ni har på fastigheten. Den summa du får fram är fastighetens nettovärde.

Bodelningslikviden fås fram genom att nettovärdet delas med två; det är summan var och en av er ska erhålla i bodelningen vad gäller fastigheten och den summa som du ska ersätta din fru med. För att det ska bli rätt ska du även överta lånen för fastigheten. Om det inte finns något uppskov från tidigare försäljningar som ska tas i beaktande är summan den slutliga bodelningslikviden som din fru ska ersättas med.

Sammanfattningsvis är ovanstående en förklaring om hur ni kan räkna för att det ska bli rätt. Jag kan dessvärre inte ge besked om din uträkning är rätt eller ej då en del av dina poster är oklara. Min rekommendation är att ni anlitar en jurist som hjälper er att upprätta såväl bodelningsavtal som äktenskapsförord och går igenom vilka kostnader som kan dras av. Om ni är intresserade av hjälp av en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Bodelning (2585)
2020-08-10 Enskild egendom, samägande och bodelning
2020-08-09 Skall vid bodelning värden för hobbyverksamhet undantas bodelning?
2020-08-09 Vem är ägare om ena maken finansierat köpet och andra står som ägare?
2020-08-06 När infaller den kritiska tidpunkten för bodelningen?

Alla besvarade frågor (82679)