Hur mycket ska jag betala för att lösa ut fastighet vid bodelning?

Question

Jag och min sambo går skilda vägar. Vi äger till lika delar en fastighet. Vi är överens om att jag ska bo kvar och önskar hjälp med att formulera ett bodelningsavtal där det framgår matematiskt hur många kronor jag ska betala henne för att bli ensam ägare till fastigheten. Inget annat än fastigheten ska delas.

Info om fastigheten:

*Aktuell, av mäklare, värdering: 1700000

*Inköpspris: 570000

* Kvarvarande, gemensamt lån: 300000

* Uppskjuten skatt? 22%

* Uppskattat mäklararvode vid försäljning: ca 60000

Answer 1

Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!

Disposition

Jag kommer inleda mitt svar med att mer allmänt beskriva bodelningsförfarandet mellan sambor (1) och vad man bör tänka på när man upprättar ett bodelningsavtal (2). Därefter kommer jag mer konkret att besvara din fråga och förklara hur man kan tänka angående vilken summa du bör betala till din sambo för att lösa ut henne ur fastigheten i samband med bodelningen (3). Om du redan har förförståelse för systemet och enbart är intresserad av det matematiska kan du därmed hoppa till punkt 3 på en gång.

(1) Allmänt om bodelning mellan sambor

När ett samboförhållande upphör, exempelvis genom att samborna flyttar isär, ska bodelning ske om någon av samborna begär det. I bodelningen ingår den samboegendom som fanns vid tidpunkten då samboförhållandet upphörde. Något förenklat kan man säga att samboegendom är all sådan bostad och bohag (möbler m.m.) som samborna har köpt för att använda tillsammans i samboförhållandet. Det råder dock avtalsfrihet vid en bodelning och så länge samborna är överens finns det inget som hindrar att bodelningen görs på annat sätt än vad lagen föreskriver. Dessutom gäller att ett samboavtal som gäller mellan parterna går före de lagbestämmelser som finns kring bodelning. (2-9 § sambolagen)

Kortfattat går en bodelning till så att vardera sambos samboegendom värderas. Därefter dras skulder hänförliga till egendomen av från värdet. De värden som man nu räknat fram för respektive sambos samboegendom slås ihop till en summa och delas sedan lika mellan samborna. Det faktiska värde (den andel) som respektive sambo sedan ska få som resultat av bodelningen utgörs av det värde de får genom likadelningen, med tillägg för de skulder som dragits av från värdet i ett tidigare skede. Slutligen ska samboegendomen fördelas mellan samborna så att de får ut egendom motsvarande sin andel. Resultatet av bodelningen kan alltså bli att egendom ska föras över från den ena sambon till den andra, alternativt att den ena sambon får kompensera den andra med en viss summa pengar istället för att lämna över egendom. (12-17 § sambolagen) För exempel på hur detta görs, se den konkreta uträkningen under punkt 3.

I ert fall uppfattar jag det som att ni är överens om att fastigheten ska ingå i bodelningen och att du ska få hela fastigheten på din lott och att din sambo istället ska få en summa pengar som motsvarar hennes lott i bodelningen. Jag kommer därför utgå från detta och därmed inte närmre beskriva sambolagens regler om vem som ska ha rätt till bostaden, vilken eventuell annan egendom som utgör samboegendom och skulle kunna ingå i bodelningen eller i vilka situationer lagen föreskriver ett annat resultat än likadelning mellan parterna. Som jag redan nämnt finns det ju nämligen inget hinder mot att ni själva kommer överens om hur ni vill bodela, oberoende av vissa regler i sambolagen.

(2) Vad bör man tänka på när man upprättar ett bodelningsavtal?

Formkrav

Det finns ett par formkrav som måste vara uppfyllda för att bodelningsavtalet ska vara giltigt. Avtalet ska vara
– skriftligt
– undertecknat av er båda.

Vidare behöver avtalets innehåll vara så tydligt att det framgår vilka tillgångar och skulder respektive part hade innan bodelningen, samt hur egendomsförhållandena ser ut efter bodelningen, det vill säga vem som fått vad. Givetvis behöver också sambornas namn, personnummer och gärna ytterligare kontaktuppgifter framgå.

Det finns förvisso inget krav på att avtalet ska upprättas i mer än ett originalexemplar. Det är dock vanligt, och framförallt praktiskt att upprätta två original, varav vardera part tar ett.

Vad bör bodelningsavtalet innehålla?

Ett bodelningsavtal kan göras utförligt med fullständig bouppteckning, värdering, specificerad lottläggning m.m. men det är inte heller ovanligt att bodelningsavtalet är mer kortfattat. Om förhållandena mer komplicerade är det ofta bra att göra bodelningsavtalet mer utförligt för att undvika missförstånd och framtida konflikter. Är boet stort och komplicerat kan parterna också välja att bodela i olika omgångar genom så kallade partiella bodelningsavtal.

Ett par saker som typiskt sett bör regleras i ett bodelningsavtal där en fastighet ingår är:
– fastighetsbeteckning för att kunna identifiera fastigheten
– vem som ska få fastigheten på sin lott, samt om den andra ska kompenseras hur stor betalning som ska erläggas och när detta ska ske
– vilka tillbehör som följer med fastigheten till den mottagande maken
– om lån hänförliga till fastigheten ska övertas

Eftersom bodelningsavtalet sedan läggs till grund för beviljande av lagfart av Lantmäteriet är det viktigt att uppgifter kring fastigheten tydligt framgår.

Slutligen brukar man avsluta bodelningsavtalet med en så kallad nöjdförklaring, av vilken framgår att båda parter förklarar sig nöjda med bodelningens resultat så som det framgår av avtalet.

(3) Hur mycket bör du betala din sambo för att, efter bodelningen, bli ensam ägare av fastigheten?

Som framgått under punkt 1 ovan innebär en bodelning lite förenklat en likadelning. Eftersom att ni kommit överens om att du ska ha äganderätten till hela fastigheten efter bodelningen ska du därför istället kompensera din sambo med pengar motsvarande värdet på den del av fastigheten som skulle tillfallit henne i likadelningen (17 § sambolagen).

Precis som du verkar ha noterat tar man hänsyn till en rad olika saker när man räknar ut hur stor betalningen bör vara. Det finns dock inga regler kring hur beräkningen ska ske och det jag beskriver nedan är alltså vad som kan anses rimligt ur ett rättviseperspektiv. Uträkning sker enligt följande:

a) Fastighetens värde minskas med den latenta skatteskulden, det vill säga den skatt som kommer behöva betalas av dig som ägare vid en framtida försäljning. Skatten på privatbostadsfastigheter är 30 % på 22/30 av vinsten, det vill säga i praktiken 22 %. Skulle fastigheten vara taxerad som exempelvis lantbruksfastighet räknas den som näringsfastighet och skatten är då istället 30 % på 9/10 av vinsten, det vill säga i praktiken 27 %. (45 kap. 33 § & 67 kap. 7 § inkomstskattelagen)

Den del av fastighetens värde som utgör vinst räknas ut genom att minska värdet med inköpspris, lagfartskostnader, mäklararvoden och förbättringsutgifter. Utifrån de uppgifter du lämnat (där lagfartskostnader och eventuella förbättringsutgifter saknas) är vinsten:

1 700 000 kr (värde)
- 570 000 kr (inköpspris)
- 60 000 kr (mäklararvode)
= 1 070 000 kr.

Under förutsättning att fastigheten i dess helhet är en privatbostadsfastighet utgör den latenta skatteskulden då 22 % av 1 070 000 kr vilket blir 235 400 kr.

Det faktiska värdet på fastigheten, som man vanligtvis räknar med i sådana här situationer, är alltså 1 464 600 kr (1 700 000 - 235 400).

b) Av värdet 1 464 600 kr är ni ägare av hälften var, det vill säga 732 300 kr. Från detta dras era respektive delar av skulden som är hänförlig till fastigheten (150 000 kr var). Härifrån dras vanligen också beräknade framtida mäklarkostnader: om dessa är 60 000 räknas alltså ytterligare 30 000 kr bort (jfr NJA 1975 s. 288 samt NJA 1998 s 467). Era respektive värden, efter avdrag för skulden och beräknade framtida mäklarkostnader, är 552 300 kr (732 300 - 150 000 - 30 000).

c) Eftersom det enbart är fastigheten som ingår i bodelningen blir era respektive värden som ni har rätt till efter likadelningen 552 300 kr ((552 300 + 552 300) / 2). Med tillägg för skulderna som tidigare dragits av blir det slutliga resultatet att ni får ut 702 300 kr var från bodelningen avseende fastigheten.

Slutsatsen blir därmed att om du övertar betalningsansvaret för hela lånet (d.v.s. hennes del på 150 000 kr) bör du därutöver erlägga 552 300 kr i kompensation för att "lösa ut" din sambo.

Hoppas du fått svar på dina funderingar! Om något behöver redas ut ytterligare, eller om du önskar komma i kontakt med vår juristbyrå för praktisk hjälp med att upprätta avtalet, är du varmt välkommen att höra av dig till mig på [e-mail].

Vänliga hälsningar,