Hur mycket får jag om jag blir utköpt ur den gemensamma bostaden vid en bodelning?
Hej!
Vi ska skiljas och har kommit överens om att min make ska köpa ut mig från bostadsrätten. Vi har inga renoveringsavdrag och lån på 1 780 489 kr. Räknar man på detta sätt?
Marknadsvärde - inköpsvärde - mäklararvode = vinst (4 000 000-2 400 000-75 000=1 525 000)
Vinst * 0,22% = skatt (1 525 000*0,22=335 500)
Marknadsvärde - skatt - lån = skattebetalda vinsten (4 000 000 - 335 500 - 1 780 489 =1 884 011)
Skattebetalda vinsten/2 = värdet som ena parten ska köpa ut den andra med (1 884 011/2=942 005,5 kr)
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar frågan som att ni äger hälften var av bostadsrätten och att ni står för hälften var av bostadslånet. Samtidigt antar jag att det är en rättvis fördelning du är ute efter. Jag kan även kort nämna att jag fått ett annat belopp än det du räknat fram, nämligen 1 794 750 kr eller 904 510,5 kr beroende på om din make övertar din del av bostadslånet eller inte. Nedan förklarar jag hur jag kommit fram till dessa belopp.
Bodelningar är dispositiva
Inledningsvis vill jag framhålla att hur ni själva fördelar era tillgångar är eran ensak så länge ni är överens. Med andra ord kan man säga att bodelningar är dispositiva, dvs. ni får avtala om ersättningen som ni själva vill. Jag kommer dock utgå från värderings- och beräkningsregler om en rättvis fördelning som bodelningsförrättare använder när makar inte kommer överens om en fördelning.
Bostadsrättens värde vid bodelningen
Bostadsrättens marknadsvärde är 4 000 000 kr. Högsta domstolen har i NJA 1975 s. 288 slagit fast att en fastighets värde vid bodelningen utgörs av marknadsvärdet minskat med mäklarkostnader och den latenta kapitalvinstskatten. Syftet med detta är att få en rättvis fördelning genom att värdet i bodelningen ska motsvara nettovärdet för fastigheten om det hade sålts omedelbart. Detta för att den som övertar fastigheten inte ska komma i ett sämre läge än den som köps ut. Samma synsätt gäller om det är fråga om en bostadsrätt.
Alltså ska marknadsvärdet minskas med uppskattade mäklarkostnader samt med den latenta kapitalvinstskatten (med latent menas att beskattningen sker först vid en framtida försäljning). Den latenta kapitalvinstskatten kan förenklat beräknas genom att man multiplicerar kapitalvinsten med 22 %. Kapitalvinsten kan beräknas genom:
4 000 000 kr (marknadsvärdet) – 75 000 kr (försäljnings- och mäklarkostnader) – 2 400 000 kr (omkostnadsbeloppet) = 1 525 000, dvs. kapitalvinsten (44 kap. 13 § inkomstskattelagen).
Omkostnadsbeloppet består av priset som fastigheten köpts för (2 400 000 kr) ökat med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § inkomstskattelagen). Förbättringsutgifter är t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnader på fastigheten men några sådana har du inte nämnt i ditt fall.
Den latenta kapitalvinstskatten är därmed 1 525 000 x 0,22 = 335 500 kr.
Sammanfattningsvis är bostadsrättens värde i bodelningen:
4 000 000 kr – 75 000 kr – 335 500 = 3 589 500 kr.
Det belopp du får efter denna beräkning ska ni dela lika på eftersom ni äger hälften var av bostadsrätten. Alltså har du rätt till hälften av 3 589 500 kr, vilket är 1 794 750 kr.
Storleken på ersättningen för att köpa ut den andre
Du har alltså rätt till 1 794 750 kr för din halva av bostadsrätten. Eftersom båda står på bostadslånet om 1 780 479 kr och ni delar skulden lika har ni en varsin skuld om 890 239,5 kr. Vid övertagande av bostadsrätter och fastigheter är det aktuellt att den som vill köpa ut den andre även övertar dennes del av bostadslånet. Övertagandet av lånet ses som en ersättning för utköpet av den andres del av bostadsrätten, motsvarande skuldbeloppet. Alltså blir storleken på ersättningen 1 794 750 – 890 239,5 = 904 510,5 kr. Detta förutsätter att den som blir utköpt blir skuldfri från bostadslånet samt att långivaren går med på detta upplägg. Om inte så bör storleken på ersättningen motsvara 1 794 750 kr.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
