hur löser man en tvist kring en gemensam båtbrygga?
Vi är en grupp fritidstomtägare, 8 st, där 4 hus uppförts av säljaren, 4 tomter utan hus sålts också av samma säljare. Vi har inte bildat samfällighet ännu. I varje köpekontrakt ingår en båtplats vid gemensam brygga. Nu kommer tjafset om fördelning av båtplatser tyvärr. Vi var förste köpare i området och säljaren uppmanade oss att välja plats först och att det sen sker i turordning efter att ha förvärvat fastigheterna. Det tyckte vi lät klokt och rättvist.
Nu har det gått över tre år till den sista fastigheten har ägare och naturligtvis inte vill ha "sämsta" båtplatsen. Han, och även ägare nummer 7, vill nu ha en helt annan fördelning.
Vi som var först vill ju inte förlora vår plats, samtidigt är det tråkigt att det blir en konflikt. Hur gör man generellt i en situation som vår?
Vi tycker ju att alla ägare haft chans att förhandla med säljaren innan köp....
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att ni inte bildat en samfällighetsförening, utan att de enda skriftliga regleringarna kring båtplatserna framgår av varje ägares köpekontrakt.
Avtalsfrihet
Utgångspunkten är att så kallad avtalsfrihet råder. Säljarens premisser accepteras om köparen väljer att ingå avtalet, och ett avtal som ingåtts ska hållas. Det svåra i er situation är nog att visa vad som faktiskt avtalats om, alltså vilka villkor som ingår. Om det framgår av köpekontrakten exempelvis hur säljaren fördelat båtplatserna, är ju detta bindande för de som ingått avtal med säljaren.
Om det inte framgår hur den gemensamma båtplatsen ska förvaltas, är det såklart svårare att visa på avtalets innehåll, alltså att först in får välja båtplats. Men även muntliga avtal gäller.
Samfällighet?
Jag tolkar det som att ni inte bildat samfällighetsförening än. Det räcker dock att en delägare begär att samfällighetsförening ska bildas, läs mer om samfällighetsförening på lantmäteriets hemsida. En gemensam brygga kan utgöra en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen, och uppstår när ägaren ansöker om lantmäteriförrättning. Om detta har gjorts, så utgör bryggan en samfällighet (1§ samfällighetslagen) som ska förvaltas av delägarna till den. Vid delägarförvaltning så ska samtliga delägare vara överens om förvaltningen (6§ samfällighetslagen), och om ni inte kan enas kan en delägare begära att lantmäteriet eller annan myndighet håller sammanträde med delägarna för att förhandla fram en lösning (7§ samfällighetslagen). Utöver detta finns inga generella formkrav vid delägarförvaltning. Om ni ska göra ändringar i det som de tidigare delägarna bestämt, så måste alla vara överens.
Sammanfattning och råd
Din fråga kokar ner till att avgöra dels vad som har avtalats, dels hur oenigheter ska lösas. Så som jag tolkar situationen finns det spår. Om det är så att bryggan är anmäld som gemensamhetsanläggning hos lantmäteriet, så gäller reglerna om delägarförvaltning om ni inte har registrerat en samfällighetsförening. Då förutsätts att alla delägare är överens om förvaltningen av bryggan. Om den sista köparen då inte accepterar villkoren, är alla delägare inte överens. Ni kan då hos lantmäteriet begära sammanträde för att lösa frågan, om ni inte kommer överens.
Om bryggan inte anmälts som gemensamhetsanlägg hos lantmäteriet, får allmänna regler om avtalstolkning gälla. Det är som du säger, att köparna fått tillfälle att förhandla med säljaren vid köpets ingående. Det hänger dock på vad som kan anses ha ingått i avtalet. Dels kan detta framgå av köpekontraktet, dels utgöra en del av ett muntligt avtal. Det är svårt för mig att säga vad som gäller i denna situation, då det beror på hur avtalet är formulerat och hur man ska tolka omständigheterna kring avtalet. Men om köparen gått med på villkoren kring bryggan, så gället detta och då får hen acceptera det.
Om ni inte kan nå en lösning kring vad som ingått i avtalet, man ni anmäla bryggan som gemensamhetsanläggning, och då kan ni försöka lösa situationen genom förhandling vid lantmäteriet, alternativt anmäla samfällighetsförening och där göra upp hur det ska lösas. Ni kan läsa mer om detta på lantmäteriets hemsida.
Hoppas ni fått någon vägledning i era frågor. Om ni har avtal eller liknande som ni vill ha hjälp med att tolka, kan ni återkomma till mig så kan jag sätta er i kontakt med vår juristbyrå som kan hjälpa er vidare. Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se. Annars rekommendera jag er att kontakta lantmäteriet för vidare vägledning om det är så att bryggan utgör en samfällighet och ni inte vet hur ni ska lösa oenigheterna.
Vänligen,
