Hur länge löper ett nyttjanderättsavtal?
Hej!
Jag har ett nyttjanderätts avtal med texten: " Nyttjanderätten skall gälla under 25 år eller under GB:s livstid."
Avtalet är undertecknat 14/8 2001 och är instämplat på inskrivningsmyndigheten i januari 2002.
Fråga 1: gäller avtalet efter 25 år om jag, G lever fortfarande?
Fråga 2: Vid tvist om avtalets längd, vart kan jag då vända mig? Själv tycker jag att avtalet är tydligt, att det gäller så länge jag lever, dvs även efter 25 år. Nu har jag hamnat i vad som kanske kan bli en"ändlös" diskussion med en som menar att avtalet bara gäller i 25 år, även om jag lever.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
I din ärendebeskrivning nämner du begreppet nyttjanderätt. Härutöver uppges även att nyttjanderätten är registrerad hos inskrivningsmyndigheten, vilket jag tolkar som den statliga lantmäterimyndigheten, det vill säga Lantmäteriet. Utgångspunkten nedan kommer därför bli att din nyttjanderätt avser fast egendom, men vad för typ av nyttjanderätt som det är fråga om är för mig alltjämt ovisst. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB).
Det ska inledningsvis framhållas att jag likaledes kommer att utgå ifrån att det inte rör sig om något servitut eftersom du endast nämner nyttjanderätt ovan, jfr den åtskillnad som görs mellan de båda begreppen i 7 kap. 1 § JB. Utgångspunkten är för övrigt att servitut ska gälla obegränsat i tiden, vilket normalt sett inte är fallet beträffande övriga former av upplåtelser. Men avseende din första fråga kan följande anföras. I 7 kap. 5 § 1 st. JB sägs att avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är inte bindande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom detaljplan och upplåtelse av jordbruksarrende är dock inte bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av annan nyttjanderätt än jordbruksarrende för någons livstid gäller utan begränsning till viss tid.
Av ovanstående kan utläsas att nyttjanderätter som inte utgör tomträtt eller jordbruksarrende i regel inte kan löpa längre än 50 år, vilket gäller oaktat vad parterna eventuellt har avtalat om. Bestämmelsen är således tvingande. Detta förutsätter dock att upplåtelsen inte har ägt rum inom ett detaljplanerat område, vilket uttalas i lagrummets (lagparagrafens) andra mening. Skulle den senare situationen aktualiseras i ditt fall är det 25 år som gäller varför formuleringen som knyter an till din livstid i så fall helt kommer att sakna verkan, det vill säga bli ogiltig. Detsamma gäller om det handlar om ett jordbruksarrende. Men upplåtelse av annan nyttjanderätt än jordbruksarrende för någons livstid gäller enligt bestämmelsens tredje mening utan begränsning till viss tid, vilket innebär att om du har en allmän nyttjanderätt, ett bostadsarrende, ett anläggningsarrende eller om det skulle röra sig om en helt vanlig hyra blir ditt nyttjanderättsavtal undantaget lagrummets regler om maximitid. För den specifika och tämligen olyckliga formuleringen i ditt avtal innebär detta enligt min mening att den 25 åriga löptiden förvisso kan åberopas av din motpart, vilken jag misstänker är markägaren, men att det samtidigt även gäller livstidsbestämmelsen. I praktiken torde det här betyda att det sistnämnda kommer att trumfa den tidsbestämda avtalstiden.
Det korta svaret på din andra fråga lyder att för det fall era meningsskiljaktigheter inte skulle gå att lösa på frivillig väg, det vill säga genom en förhandling, kommer frågan att behöva hänskjutas till hyres- eller arrendenämnden eller till allmän domstol (till en tingsrätt som första instans). Exakt vilket forum som ska pröva tvisten kan jag inte svara på eftersom det är avhängigt vad för typ av nyttjanderättsavtal som är slutet mellan dig och din motpart.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Vi kan exempelvis för din räkning kontakta fastighetsägaren och/eller ombesörja upprättandet av ett kravbrev riktat mot denne och i förlängningen även företräda dig inför och under en eventuell förlikningsförhandling och/eller i en kommande domstolsprocess.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
