Hur länge får ett upplåtelseavtal gälla?
Jag är fastighetsägare där en idrottsförening vill nyttja min mark för ett el-ljusspår. Marken har nyttjats för detta sedan tidigare ägare men något avtal finns inte.
Jag vill låta föreningen fortsätta med det och tänkte att det är väl bäst för alla parter om vi har skriftligt på vad som gäller.
Men när jag då läser jordabalkens 7 kap. 5 § så verkar vi inte kunna avtala om en viss avtalstid, utan 50 år i icke detaljplaneratområde gäller från det att ett nyttjanderättsavtal upprättats?
Fortsättningsvis jordabalken 7 kap. 10 § om jag upplåter nyttjanderätt skriftligt så skulle föreningen ha en obegränsad rättighet att söka inskrivning på min fastighet?
Hur ska jag tänka som fastighetsägare, där jag vill upplåta marken just nu, men kan omöjligt planera för 50 år framåt i tiden, eller riskera att någon gör en inskrivning på min fastighet som i förlängningen skulle riskera att sänka värdet på min fastighet vid framtida försäljning. Det verkar ju inte vara möjligt att skriva ett skriftligt nyttjanderättsavtal då dessa risker inte går avtala bort enligt lagen. Hur gör jag?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag vill börja med att uppmärksamma om att det råder avtalsfrihet och att du kan välja att upplåta ett avtal att gälla under den tid du önskar. Bestämmelsen i 7 kap. 5§ Jordabalken (JB) kan i första anblick vara lite svårbegriplig, men i sin helhet avser den att reglera totala upplåtelsetider. Bestämmelsen är faktiskt till förmån för dig på så sätt att ifall tidsgränserna som uppställs i paragrafen överskrids så är upplåtelsen inte längre tvingande. Syftet är precis som du själv anger, att man inte vill binda parterna under en för lång tid. Det är även självklart att du kanske önskar förändra något efter sådan tid. Regeln är tvingande på så sätt att den inte kan avtalas bort.
Av första stycket anges att avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt, inte är bindande längre än 50 år från det att avtalets slöts. Det finns ändå utrymme för er att avtala om en längre upplåtelsetid, men då har ni dessutom en rätt att frånträda avtalet efter att tidsgränsen som anges i paragrafen har passerat. Vid upplåtelse av fast egendom inom detaljplan och upplåtelse av jordbruksarrende är dessa inte bindande mer än 25 år.
Vad gäller 7 kap. 10§ JB reglerar denna rätt till inskrivning för nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling (samt servitut). Inskrivningen är alltså ingen skyldighet utan en rättighet. Inskrivning är bra sett utifrån att nyttjanderätten blir allmänt känd genom förfarandet. I och men inskrivningen anses ny ägare vara medveten om dess existens. Den nye ägaren försätts i ond tro och rättigheten blir gällande mot denne. Rättigheten ges ett sakrättsligt skydd. Inskrivning är även den en tvingande regel som inte kan avtalas bort. Undantag gäller däremot för arrende som istället skyddas i 7 kap. 13§ JB vilket hänger samman med att man velat undvika att fastighetsregistret blir överfyllt med inskrivningar.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänliga hälsningar,
