Hur köper jag ut den andre delägaren i ett fritidshus?
Jag vill köpa ut den andre delägare i ett fritidshus, vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Om du äger ett fritidshus tillsammans med någon annan handlar det i regel om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Av din fråga framkommer inte att ni avtalat bort lagen tidigare, varför jag kommer att utgå från att den kan användas.
Som jag tolkar din fråga vill du köpa ut den andre delägaren ur fastigheten. Det framkommer dock inte om ni är överens eller om du vill tvinga vederbörande att sälja. Jag kommer i mitt svar nedan därför att redogöra för vad som gäller enligt lagen och vilka möjligheter det ger dig, om ni inte kan enas. Avslutningsvis kommer jag att sammanfatta och ge råd i frågan.
I ett första skede kan ni försöka komma överens
För förvaltningen eller förfogande av det samägda fritidshuset krävs att alla delägare är överens (2 § SamägL). Det innebär att om du t.ex. vill renovera fritidshuset krävs det att både du och den andre delägaren är överens, likaledes krävs det att ni båda är överens om att sälja hela fastigheten.
Du kan erbjuda den andre delägaren att köpa vederbörandes del i fritidshuset. Kan ni enas om en summa är det sannolikt det enklaste sättet. Som utgångspunkt kan man i vissa fall ha att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadspriset. För det fall att en sådan värdering är missvisande kan ni låta mäklare värdera fritidshuset. Exempelvis kan ni ta dit vars en mäklare som gör en värdering och försöka enas utifrån båda värderingarna. Förhoppningsvis är de ganska likvärdiga.
Som delägare i fastigheten kan du begära tvångsförsäljning av fastigheten
Om ni inte kan enas kan du som delägare kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om du eller den andre delägaren begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att fastigheten på din begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.
Både delägarna och andra kan buda på fastigheten vid en offentlig auktion
Under auktionen kan du, den andre delägaren och även andra intressenter lägga bud på fastigheten. Vill du köpa ut den andre delägaren kan du således lägga bud under auktionen. Om du och den andre delägaren är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning av samägd egendom är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Även om ni kan komma fram till ett marknadspris genom att t.ex. utgå från att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadsvärdet eller genom värdering av mäklare, är det inte alltid att det går hand i hand med vad någon är beredd att betala. Slutpriset kan bli såväl högre som lägre i förhållande till värderingen. I realiteten blir marknadspriset det någon är beredd att betala för fastigheten. Ytterligare en fördel är att samäganderättslagen ger en möjlighet att inte vara tvingad till att vara delägare med någon man inte vill vara det med.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är dels kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.), dels att det alltid finns en möjlighet att någon annan har råd att betala mer än vad du har om du vill behålla fritidshuset. Det finns således en risk att i slutändan kommer varken du eller den andre delägaren att ha råd att behålla fritidshuset.
Sammanfattning och råd
Som delägare i en fastighet har du möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån deras lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.
Mitt råd till dig om du vill köpa ut den andre delägaren är att du pratar med vederbörande och försöker komma överens. Det enklaste torde vara att ni enas om ett pris du kan köpa ut hen för. Det bör beaktas att ett samägande ofta är aktuellt inom familjekretsen varför det ibland kan slita på familjebanden om man inte kan enas och begär tvångsförsäljning.
Kan ni inte enas kan du begära tvångsförsäljning av fastigheten. Jag är, bortsett från påfrestningen på eventuella familjeband eller andra relationer, av uppfattningen att tvångsförsäljning inte ska underskattas! Det tillkommer kostnader för god man och det finns en möjlighet att någon annan än du lägger högsta budet. Däremot kommer det verkliga marknadspriset att visas; oavsett om det priset är lägre eller högre än vad du är villig att ge så är priset det som är mest rättvist.
Om du vill ansöka om tvångsförsäljning av fastigheten och är osäker på hur så sker, rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. Jag kan varmt rekommendera att du bokar tid med någon av våra duktiga jurister hos Lawline! Du kan även kontakta någon av våra jurister för det fall att ni är överens om att du ska köpa ut den andre delägaren och behöver hjälp med att skriva köpekontrakt.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
