Hur kan jag bevisa att hyran är oskälig?
Hej,
det gäller hyreshöjning utförd av hyresvärden, utan anledning, med påhittade orsaker, sådana som "värdering av bruksvärde 2021" som även den inte värderats rättvist i mitt fall. Grannar med 2rumslägenhet betalar mindre än jag. Enligt hyresavtal 2012 betalar är min hyra (som betecknas som marknadshyra då) ca.4800 kr/mån, för en 2rumslägenhet med köksvrå, orenoverat i 20 år, med lika gamla vitvaror, utan balkong, alla fönster mot hårt trafikerat gatan. Varje år höjdes hyran med ca.1700 kr/år och nu 2021 betalar jag redan ca.5700 kr/mån. Hyresfastigheten har chockhöjt hyran nu 2021 till ca.6700 kr/mån, med hänvisningar till "bruksvärde". Anställda från hyresvärden behandling av hyresgäster i huset (inkl.mig): har besökt lägenhet med anledning "ventilationskoll" ca. 30 ggn/9 år, dvs.var 4. månad; några gånger har låst upp lägenhet även utan ngn. förvarning med anledning "behövs reparation efter ha förstört skåpet efter ventilationskoll") och mars 2021 även kom anställda in i lägenhet utan förvarning, hotfullt och börjat fotografera överallt och angav anledning: "fotografering för hyreshöjning". Vad ska jag göra för att motbevisa felaktigt "bruksvärde" nu på Hyresnämnden, för att vinna ärende? Jag har inte ngn advokat. Hyresvärden kommer däremot med jurist& Fastighetsägare förbund till Hyresnämnden.Hyresgästförening har valt att inte företräda mig, och står på hyresvärdens sida om bruksvärde&hyreshöjning.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline! Jag kommer nedan besvara din fråga.
Frågeställning
Så som jag förstår din fråga anser du att du har fått oskäliga hyreshöjningar som också har lett till en oskälig hyra. Det verkar som att en förhandling i hyresnämnden väntar och därför undrar du hur du kan bevisa att hyran är oskälig. Eftersom du även nämner att hyresvärden har gått in i lägenheten utan att informera dig kommer jag även nämna vilka regler som gäller kring det.
Aktuellt lagrum
Regler kring hyra regleras i 12:e kapitlet jordabalken (nedan förkortat JB), det är utifrån detta lagrum som jag kommer utreda dina frågeställningar. Jag kommer även gå in lite kort på brottsbalken (nedan BrB).
Hyran baseras på bruksvärdet
Vad som är skälig hyra bestäms utifrån lägenhetens bruksvärde. En lägenhets bruksvärde avgörs av faktorer så som var lägenheten ligger, dess planlösning, skick, storlek, grad av modernitet mm. Så som värden motiverar höjningen är därför inte fel i sak, men hyran ska förstås ändå vara skälig, vilket följer av 12 kap 55§ 1 st JB.
Bedömningen görs på hyran i sin helhet
Det verkar som att du främst reagerar på att höjningarna är oskäliga. Det som är viktigt att känna till då är att bedömningen som hyresnämnden gör i sin skälighetsbedömning är utifrån hela hyran och inte höjningarna i sig. De kollar alltså på om den nya hyran, dvs 6700:-/månad som jag förstår det, är rimlig. Vad som är skälig hyra i ditt fall är svårt att svara på eftersom det är en bedömningsfråga utifrån faktorerna jag beskrev ovan.
En förhandlingsordning hade bundit dig till hyreshöjningen
Det framgår dessvärre inte om din lägenhet ingår i en så kallad förhandlingsordning, en sådan innebär att det är hyresgästföreningen som förhandlar om din hyra varje år för din räkning. Huruvida du har det beror på om det finns en förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt. Om så är fallet är du bunden till den hyra som hyresgästföreningen och hyresvärden förhandlar fram, 12 kap 55§ 3 st JB. Eftersom ni ska förhandla om hyran i hyresnämnden kommer jag nedan utgå från att det inte finns någon sådan klausul.
Samla in jämförelsematerial
Hyresnämnden avgör vilken hyra som är skälig utifrån en jämförelse med liknande lägenheter. Det du behöver göra är att ta fram jämförelsematerial, främst från lägenheter med förhandlingsordning, som du anser borde ligga till grund för bedömningen. Du skriver exempelvis att dina grannar med liknande lägenheter har billigare hyra, om du kan få fram något underlag på detta (exempelvis hyresavtal eller annan dokumentation som styrker hyra och skick) så kan det eventuellt vara en form av jämförelsematerial. Desto mer material du samlar in som styrker att hyran värden begär är oskälig, desto bättre. Därför kan det vara en god idé att kontakta andra hyresvärdar som äger liknande fastigheter i närområdet. Det är möjligt att de kan dela med sig av dokumentation över deras hyresnivåer på en liknande lägenhet som din. Hyresvärden ska också inkomma med jämförelsematerial som stärker att deras uppfattning av hyran är rimlig. Det är bra om du kan hitta jämförelsematerial som är så lik din lägenhet som möjligt eftersom hyresnämnden kommer rensa bort de lägenheterna som inte är jämförbara med din. Skulle det vara så att det inte finns något relevant jämförelsematerial att jämföra med så kan hyresnämnden istället göra en allmän skälighetsbedömning. Då gör de istället en bedömning utifrån sin egen kännedom om hur hyresläget är på orten där lägenheten ligger. Du kan läsa mer om hur processen och bedömningen går till här.
Ombud kan vara en god idé
Som du förstår av det jag skriver ovan så är det en hel del arbete som krävs för att dina möjligheter att nå framgång i ärendet ska bli så stora som möjligt. Det framgår av frågan att hyresgästföreningen inte tänker företräda dig, du kan såklart företräda dig själv men oftast är det inget att rekommendera om du vill få din rätt tillgodosedd på bästa vis. Det kan därför vara en god idé att du söker dig efter ett annat ombud.
Kan vara brottsligt att värden gått in utan ditt tillstånd
Eftersom du även nämner att värden har varit inne i din lägenhet flertalet gånger kommer jag därför kort gå in på vad som gäller. Huvudregeln är alltid att värden inte får gå in utan tillåtelse. Förvisso finns undantag till detta, exempelvis om det skett en akut skada i lägenheten som måste åtgärdas omgående. Det låter inte som om de saker som hänt i din lägenhet var så pass allvarliga att de varit tvungna att gå in i lägenheten utan ditt tillstånd. Går värden ändå in i lägenheten så kan du polisanmäla eftersom det kan klassas som olaga hemfridsbrott, 4 kap 6§ BrB.
Mitt råd till dig
Som sagt är det svårt att göra en bedömning huruvida hyran är skälig eller vad hyresnämnden kommer komma fram till. Jag skulle rekommendera att du funderar över om du kanske ändå borde ha ett ombud. Väljer du att inte ha ett ombud så tänk på att hyresnämnden gör sin bedömning på det material som du och hyresvärden lämnar in. Det är därför en god idé att samla in så mycket och så relevant jämförelsematerial som möjligt.
Jag hoppas att du har fått lite vägledning kring dina frågor. Skulle det vara så att du behöver mer kvalificerad juridisk rådgivning så kan du alltid boka ett möte hos Lawlines erfarna jurister på http://lawline.se/boka.
Med vänliga hälsningar,
