Hur kan äganderätt överföras av fast egendom mellan makar?
Hej. Har några frågor som ni kanske kan hjälpa mig med. Vi hyr en villa av min sambos pappa som vi ska köpa. Eftersom vi inte har någon kontantinsats kan vi inte köpa huset rakt av. Huset är värderat till 6500000 och vi får köpa det för 3000000. Nu har han 'svärfar alltså', skrivit huset som gåva till min sambo, och alla papper är inskickade till lantmäteriet och skatteverket. Tanken är att vi ska belåna huset med 3000000. Men efter som min sambo väldigt låg inkomst så kommer det bli jag som måste låna pengarna, så jag undrar om det räcker med att vi gifter oss eller måste vi göra på något annat sätt. Jag vill ju inte skuldsättning mig på något som jag inte är delägare i. Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Äganderätten till huset förändras inte genom ett giftermål, vilket framgår i 1 kap. 3 § äktenskapsbalken (ÄktB): "varje make råder över sin egendom och svarar för sina skulder". Vill man alltså vara gemensam ägare till ett hus, så som du vill, finns det olika åtgärder som måste vidtas vilket jag kommer att presentera närmre nedan.
Innan min redogörelse vill jag däremot tillägga att ovan nämnda reglering bara gäller under äktenskapets bestånd, dvs. vid en eventuell skilsmässa kommer huset utgöra giftorättsgods och delas lika mellan er trots att du inte står som ägare. Detta gäller under förutsättningen att inget äktenskapsförord upprättats mellan er som säger att huset ska vara den ena makens enskilda egendom, eller att det finns ett villkor i gåvobrevet (från din svärfar) som säger att huset ska utgöra enskild egendom för gåvomottagaren (7 kap. 1-2§§ ÄktB).
Däremot behöver du stå som ägare för att b.la. kunna belåna huset och det finns även andra fördelar med att ni båda står som ägare. Främst kan ägandet fördelas mellan er genom: gåva eller bodelning.
Genom gåva: Äganderätten till huset kan överföras till dig genom gåva. För att en gåva av fastighet ska vara giltigt måste gåvobrevet vara skriftligt och innehålla vem som är gåvogivare och vem som är gåvotagare. Det måste även skrivas under av både gåvogivare och gåvotagare (4 kap. 29 § och 4 kap. 1 § jordabalken). Efter att detta är gjort har ni därefter möjlighet att registrera gåvan av halva fastigheten hos Skatteverket. Anmälan hos Skatteverket är av betydelse för att även du ska kunna få lagfart på huset. Lagfart ska ansökas för den som har förvärvat äganderätt av fast egendom (du i detta fall) inom tre månader från att överlåtelsehandlingen upprättades (20 kap. 1-2§§ JB). Lagfartsansökan kommer inte att godkännas utan endast förklaras vilande om registreringen hos Skatteverket inte har ägt rum (20 kap. 7 § 10 punkten JB).
Genom bodelning: Det är även möjligt för gifta makar att fördela egendom mellan sig genom en bodelning. Bodelningen kan alltså göras även under ett pågående äktenskap och helt utan planer på äktenskapsskillnad. Bodelningen ska anmälas till Skatteverket. Vid bodelningen kan ni då överföra halva huset till dig och sedan bifogar ni bodelningsavtalet när ansökan om lagfart genomförs enligt samma tillvägagångssätt som beskrivits ovan.
Generellt sett är förfarandet enklare om det görs genom upprättandet av ett gåvobrev. Observera dock att det under vissa förutsättningar kan uppkomma en stämpelskatt vid gåva om lån tas över genom gåvan eller att viss ersättning för gåvan krävs. Skulle nämligen lånen eller ersättningen vara 85 procent eller mer av föregående års taxeringsvärde är gåvan stämpelskattepliktig, vilket innebär att man får betala stämpelskatt.
Hoppas detta gav svar på din fråga!
Tveka inte att höra av dig igen om det uppstår ytterligare frågor.
Vänliga hälsningar,
