Hur hanteras en panträtt som belastar en bostadsrätt när bostadsrätten säljs?
Om en bostadsrätt har en inteckning, hur hanteras den vid en försäljning? Vem ser till att fordringsägaren får sina pengar?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag förstår det har du tagit ett lån, och som säkerhet för lånet har du pantsatt din bostadsrätt till långivaren. Det går nämligen inte att inteckna bostadsrätter, till skillnad från fastigheter.
I det följande har jag valt att strukturera mitt svar på så vis att jag först förklarar vad som händer om panten inte behandlas vid en försäljning, eftersom det går att ge ett bestämt svar i den delen. Därefter förklarar jag lite ytligt hur en pant kan behandlas i praktiken, inom ramen för den avtalsfrihet som råder i Sverige. Sedan svarar jag på din andra fråga. Jag avslutar med en sammanfattning av det sagda.
Vad händer med panten om den inte behandlas vid försäljningen?
Långivarens panträtt i bostadsrätten följer med när du säljer den, till skillnad från vissa andra typer av egendom där panträtten kan upphöra pga att pantobjektet säljs; i vissa fall. Det innebär att köparen kommer att få en bostadsrätt belastad med en panträtt, och denna panträtt säkrar säljarens skuld.
Om köparen och säljaren inte avtalade om att bostadsrätten skulle vara belastad med panträtt är den ett s.k. rättsligt fel, enligt en bestämmelse i den lag som i princip reglerar försäljningen – dvs, 41 § köplagen (1990:931). Det innebär att köparen efter reklamation kan göra gällande påföljder pga felet, som t.ex. avhjälpande, prisavdrag och hävning. Se vidare här om felpåföljderna: Rättslig fel i lös egendom
I praktiken
Vad som dock istället ofta händer i praktiken är t.ex. att säljaren löser sitt lån med köpeskillingen från bostadsrätten, medan köparen kanske i sin tur pantsätter bostadsrätten för ett lån som han eller hon tog för att köpa bostadsrätten. Ett annat sätt att förfara är dock exempelvis att köparen och säljaren kommer överens med långivaren om att köparen tar över säljarens lån.
Jag kan emellertid tyvärr inte gå in mer i detalj om hur olika låntagare och långivare behandlar sina lån och panter, då det i Sverige i regel råder avtalsfrihet. Det går nämligen att tänka sig många olika variationer av villkoren i ett låneavtal.
Vem tillvaratar långivarens intresse av att få betalt?
Den som ser till att borgenären (dvs, fordringsägaren) får sina pengar är i princip borgenären själv. Genom de olika påtryckningsmedel som borgenären har finns det dock incitament för gäldenären (dvs, den som borgenären har en fordring mot) att göra rätt för sig. Dessa påtryckningsmedel består ytterst av Kronofogdemyndighetens möjligheter att verkställa domar och utslag genom utmätning, eller konkursförfarandet. Genom sådana medel kan en borgenär få igenom sådana villkor i låneavtalet som lägger ett visst ansvar på gäldenären; vilka dessa villkor är beror på parternas avtal, som huvudregel.
Sammanfattning
Om panträtten inte behandlas av parterna vid en försäljning fortsätter den att belasta bostadsrätten – för säljarens skuld till långivaren. Det kan utgöra ett rättsligt fel. Om parterna skulle välja att behandla panträtten vid försäljningen finns det olika lösningsalternativ inom avtalsfrihetens ram. Den som ser till att långivaren får sina pengar är ytterst långivaren själv.
Jag hoppas att det var svar på din fråga!
Behöver du vidare hjälp med panträtt i bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
