Hur gör jag för att sälja ett samägt hus?
Jag Samäger ett hus tillsammans med barnens far. Vi separerade för 1 år sedan. Jag vill sälja och har haft dit mäklare som sa att huset läggs ut för 750.000 tkr men sambon vägrar skriva på papprena. Han säger att han först måste hitta något annat boende och de kan ta några år till. Jag har sedan separationen betalat hälften av huslån. Detta är ej hållbart, jag o barnen(4 st) har nu hittat ett hus ( vi bor inneboende hos mina föräldrar) men jag fixar ej ekonomiskt att betala för två hus. Kommer jag någonsin att kunna ha eget boende? Hur länge är jag tvingad att betala på ett hus jag ej får bo i? Kan han fortsätta så här i flera år?
Jag är utförsäkrad sedan dec 2017 dvs ingen inkomst.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Då du äger ett hus tillsammans med barnens far handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Min utgångspunkt är att ni inte är gifta och att det inte avtalats något om huset i samband med separationen utan att samäganderättslagen är tillämplig i sin helhet. Av din fråga framkommer inte att ni avtalat bort lagen tidigare, varför jag kommer att utgå från att den kan användas.
Som jag tolkar din fråga vill du sälja hela fastigheten, däremot är ni inte överens om när så ska ske och/eller till vilket pris. Det finns med stöd av samäganderättslagen möjlighet att framtvinga en försäljning, vilket jag kommer att redogöra för i mitt svar till dig.
Huvudregeln är att ni delägarna måste vara överens
För förvaltningen eller förfogande av det samägda huset krävs att alla delägare är överens (2 § SamägL). Det innebär att om du t.ex. vill renovera huset krävs det att både du och den du samäger med är överens, likaledes krävs det att ni båda är överens om att sälja hela fastigheten.
Om ni är överens om att sälja kan ni alltså sälja fastigheten utan några svårigheter. Då gäller det normala förfarandet med Jordabalkens formkrav för fastighetsförsäljning (jfr 4 kap. 1 § Jordabalken). Som jag förstår din fråga är det denna väg du har försökt använda för att sälja huset, men att barnens far vägrar att gå med på det.
Som delägare i fastigheten kan du begära tvångsförsäljning av fastigheten
Om ni däremot inte kan enas kan du som delägare kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om du eller barnens far begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att fastigheten på din begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.
Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill barnens far köpa ut dig och behålla fastigheten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om du och barnens far är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning för dig är att det ger dig möjlighet att sälja även om ni inte är överens. Du behöver inte vänta in att barnens far hittar ny bostad utan kan få till stånd en försäljning ganska omgående (åtminstone i förhållande till den tidsrymd om några år som han hänvisat till). Du slipper därmed vara tvingad att samäga med någon du inte vill samäga tillsammans med.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). Dock torde det vara kostnader du under rådande omständigheter kan vara beredd att ta för att få till stånd en försäljning.
Sammanfattning och råd
Som delägare i en fastighet har du möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån deras lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.
Mitt råd vid samägande brukar vara att man ska försöka komma överens med den andre parten innan man framtvingar en försäljning. I ditt fall verkar det tveksamt om sådan överenskommelse kan nås. Du kan ju eventuellt än en gång försöka att få barnens far att gå med på att lägga ut huset till försäljning nu och samtidigt informera honom om att du annars kommer att framtvinga en försäljning.
Om du vill ansöka om tvångsförsäljning av fastigheten och är osäker på hur så sker, rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. Jag kan varmt rekommendera att du bokar tid med någon av våra duktiga jurister hos Lawline! Någon av våra jurister kan granska ditt ärende närmre och även hjälpa dig att ansöka om tvångsförsäljning om det är den åtgärd som bedöms lämpligast.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
