Hur gör jag för att kräva in skuld från delägare till samägd egendom?
Jag har ett samägande avtal på en fastighet med min syster där vi äger 50% var. Deltagarna skall solidariskt
bidraga till kostnaderna för fasthetens vård och underhåll.
Avtalet är registrerat av en advokatbyrå. Under åren 1999-2018 så har jag stått för alla kostnader ca 1.100.000kr inklusive fastighetsskatt. Min syster har inte betalt några kostnader eller hjälpt till med driften.
Under 1999-2013 var det ett sommarställe. under 1913-1918 bodde jag permanent.
Jag har krävt ersättning för underhållskostnader ca 130.000 ca 130.000 kr. Fastigheten såldes 2018-08-15 för 5.800.000 kr.
Det har tagit ca 2 år att ta fram alla utgifter.
Jag har skickat krav via mail och brev men inte fått något svar.
Jag har tröttnat och vill gå vidare med kravet, men vet inte hur jag går tillväga.
Kan ni hjälpa mig.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår omständigheterna i din fråga har du samägt en fastighet tillsammans med din syster. Utgångspunkten vid samägande är att samäganderättslagen gäller. Lagen är dock dispositiv vilket innebär att det finns möjlighet att avtala bort lagen genom ett samägandeavtal. I ert fall finns det ett samägandeavtal enligt vilket ni äger 50% vardera och ska bidra solidariskt till kostnaderna för fastighetens vård och underhåll. Det framkommer inte av din fråga om samäganderättslagen är bortavtalad i dess helhet eller om vissa bestämmelser gäller. Som exempel krävs det samtliga delägares samtycke för förfogande över det samägda i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning, med undantag för sådant som inte tål uppskov (2 § samäganderättslagen). Det stadgade innebär att enligt samäganderättslagens regler kan en delägare inte sälja fastigheten utan övriga delägares samtycke. En delägare kan inte heller besluta om t.ex. renovering av fastigheten utan övriga delägares samtycke, med undantag för brådskande renovering (t.ex. om taket skulle läcka, vilket skulle riskera att förstöra fastigheten).
Min utgångspunkt är att de kostnader du gjort gällande i ditt krav mot din syster antingen är sådana renoveringskostnader ni varit överens om, eller att det rör andra kostnader (drift, fastighetsskatt etc.). Som jag förstår det utifrån hur du beskriver avtalet ska allt sådant betalas gemensamt. Kostnaderna du kräver din syster på har uppkommit mellan åren 1999-2018. Under åren 1999-2013 utgjorde fastigheten sommarställe, under åren 2013-2018 bodde du i fastigheten permanent. Fastigheten såldes i augusti 2018. Du har skickat både mail och brev till din syster utan att få svar och vill nu gå vidare.
Du kan ansöka om betalningsföreläggande eller stämma din syster
För att gå vidare kan du antingen (1) ansöka om betalningsföreläggande eller (2) stämma din syster i domstol och få fastställt att hon (eventuellt) är betalningsskyldig. Ett betalningsföreläggande kan du ansöka om med hjälp av Kronofogden. Kostnaden är 300 kronor vilket du blir fakturerad för. Dessa 300 kronor kan du begära att få tillbaka från din syster. När du ansöker om ett betalningsföreläggande finns det en särskild blankett för ändamålet i vilket du tydligt ska förklara varför du kräver betalt.
Kronofogden kommer efter att ansökningsavgiften betalts skicka ut ett föreläggande till din syster. Det som sker när din syster får föreläggandet är antingen att (1) hon betalar enligt ditt krav, (2) hon inte svarar eller (3) hon bestrider. Om din syster betalar är ditt problem löst. Om hon inte svarar kommer Kronofogden att meddela ett utslag som du kan ha till underlag för att begära in skulden (genom utmätning). Om din syster bestrider ärendet kommer Kronofogden att höra av sig till dig och då får då du välja om du vill gå till domstol eller ej. Förfarandet för att ansöka om betalningsföreläggande kan ni läsa om på Kronofogdens hemsida.
I ditt fall är min bedömning, utifrån att din syster inte ens besvarar de brev du skickar, att det finns en risk att hon kommer att bestrida kravet och att det därav kan vara en idé att stämma henne direkt. Min rekommendation är att du anlitar en jurist som hjälper dig vidare och börjar med att skicka ut ett kravbrev till din syster.
Vissa av skulderna kan vara preskriberade
Det ska poängteras att det finns en risk att vissa av de skulder du gör gällande är preskriberade. En fordran preskriberas tio år efter dess tillkomst (2 § första stycket preskriptionslagen). Det stadgade innebär att om det gått mer än tio år sedan skulden uppkom kan du inte längre driva in den. Preskription kan dock avbrytas vilket innebär att ny preskriptionstid börjar löpa. Preskriptionsavbrott kan ha skett genom att din syster betalt av något på skulden, att du skickat ett skriftligt krav till henne eller att du väckt talan mot henne vid domstol (jfr 5 § preskriptionslagen).
Om du inte har skickat skriftliga påminnelser (vilket jag får uppfattningen att du inte gjort sett till att du först nu kunnat sammanställa alla kostnader) finns det därför en risk att skulder som uppkommit innan år 2010 är preskriberade.
Min rekommendation
Jag rekommenderar dig att du tar hjälp av en jurist i ärendet. Juristen kan gå igenom vilka skulder som kan krävas in och avgöra om det skett något preskriptionsavbrott. Juristen kan även vara behjälplig med att skicka ett krav till din syster och företräda dig i domstol om så blir aktuellt. Detta kan en av våra jurister på Lawline juristbyrå vara behjälplig med.
Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig i ärendet imorgon, fredagen den 22 januari, klockan 10.45. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post, så bokar vi in en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
