Hur ger man bort fast egendom i gåva? kan givaren bo kvar i huset efter gåvan?
Vi ska hjälpa mina åldriga svärföräldrar att skriva gåvobrev på flera egendomar bl.a deras boningshus. Eftersom de ska ge bort sin fastighet men bo kvar ska man skriva det i villkoren eller ska man skriva ett hyresavtal på sidan av??
Kan man använda samma typ av avtal för alla fastigheter eller gäller det något speciellt för Skogsfastighet??
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Relevant lagstiftning
Lagarna som blir aktuella är Ärvdabalken (ÄB) och Jordabalken (JB). Via länkarna kommer du direkt till hänvisad lag och paragraf.
Är gåvan lös eller fast egendom?
Om gåvan är lös egendom så behöver inget gåvobrev skrivas, men det är ändå bra att göra det ur bevissynpunkt. Om gåvan däremot är fast egendom så finns det särskilda krav som miste uppfyllas för att gåvan ska bli giltig.
Lös egendom är allt som inte är fast egendom. Vad är då fast egendom? Fast egendom är "jord" dvs mark, 1 kap. 1 § JB. Även en del saker som står på eller tillhör marken är fastighetstillbehör och därmed också fast egendom. Skogsfastigheten är fast egendom, träd och buskar på skogfastigheten är också fast egendom, likaså byggnader. Saker som inte är fast egendom och därmed lös egendom är exempelvis, möbler.
Det framgår inte i din fråga om boningshuset står på skogsfastigheten eller annan fastighet (eller ofri grund). Om någon av de 2 första alternativen stämmer så är boningshuset fast egendom. Skogsfastigheten är fast egendom.
Hur ger man bort fast egendom som gåva?
Eftersom gåvan är fast egendom så finns det särskilda krav uppställda för att gåvan ska bli giltig (till skillnad från lös egendom), 4 kap. 29 § JB. Ett gåvobrev behöver skrivas. Gåvobrevet ska innehålla en överlåtelseförklaring, dvs vem som ger fastigheten och vem som får den. Utöver detta krävs att både gåvogivaren (den som ger bort) och gåvomottagaren (den som tar emot) skriver under handlingen, 4 kap. 1 § JB. När detta är färdigt så är gåvan giltig mellan givaren och mottagaren.
Men för att gåvan även ska bli giltig "utåt" så måste den nya ägaren ansöka om lagfart, 20 kap. 1 § JB. Detta ska göras inom 3 månader från det att gåvobrevet skrevs, 20 kap. 2 § JB. Lagfart sökes genom att gåvobrevet skickas in till Lantmäteriet, 20 kap. 5 § JB. Viktigt att tillägga innan gåvobrevet skickas in är att era underskrifter på handlingen styrks av två vittnen, 20 kap. 7 § JB. För att ansöka om lagfart samt läsa mer om det, besök Lantmäteriets hemsida.
Eventuella risker med att ge boningshuset i gåva
Eftersom givarna (svärföräldrarna) har åtminstone en bröstarvinge kvar (din partner och eventuella syskon eller barnbarn) så kan frågan om gåvan är att likställa med testamente uppkomma. Ifall det är så att boningshuset ska ges i gåva till din partner och han är ensambarn så blir nedanstående ingen verklig risk. Om det däremot är så att din partner har syskon som skulle ha ett intresse i det framtida arvet så bör du läsa nedanstående.
Om gåvan kan likställas med testamente så kommer boningshuset eller värdet av den föras tillbaka till arvet och delas mellan bröstarvingar. Detta händer dock inte automatiskt, utan det är nåt som måste krävas i domstol inom 1 år från att bouppteckningen är färdig, 7 kap. 4 § ÄB. Vid bedömningen av om gåvan kan likställas med testamente är det några saker som ska bedömas:
- Kränker gåvan bröstarvinges/arnas laglott?
Alla barnen har rätt till sin laglott. Hela arvet kallas arvslotten, laglotten är hälften av hela arvet, 7 kap. 1 § ÄB. Om värdet på boningshuset är mer än hälften av allt som finns att ärva så kommer laglotterna kränkas. Det är sannolikt eftersom gåvorna som tidigare givits inte räknas med som arv.
- Nytta av gåvan fram till döden
Ifall givaren ger bort en gåva för "syns skull" men fortsätter nyttja den så talar det för att gåvan är att likställa med testamente. Exempel, A har en lägenhet som denne ger i gåva till B men fortsätter bo där fram till sin död. Då är gåvan att likställa med testamente eftersom den syftar till att ordna givarens egendom efter dennes död. I din fråga ges boningshuset bort i gåva men givarna fortsätter bo kvar där (jag tolkar det som att de ska bo där så länge de är i livet). På grund av detta så finns det en risk att gåvan betraktas som ett testamente.
- Tiden mellan gåvan och givarens död
Ytterligare en aspekt som vägs in vid bedömningen om gåvan kan likställas med testamente är tiden mellan att gåvan ges och givarens död. Exempelvis är gåvor som ges på dödsbädden att likställa som testamente. Men var gränsen går för tillräckligt lång tid bedöms utifrån varje enskilt fall. Aspekter som givarens hälsa och beräknade livslängd vägs in.
Sammantaget är det svårt att göra en helhetsbedömning om gåvan är att likställa med testamente utifrån omständigheterna i frågan men jag bedömer att det är sannolikt. Det är därför en aspekt ni behöver beakta när ni skriver gåvobrev. För att undvika att detta försvårar vid ett framtida arv så kan ni istället för att skriva gåvobrev skriva ett testamente.
Få hjälp av Lawline att skriva gåvorbreven
Om du behöver hjälp att skriva gåvobrev för lös eller fast egendom (eller testamente) så kan du får det här online via Lawlines avtalstjänst. Jag hoppas du fick svar på dina frågor, annars får du ställa dom en gång till!
Juliga hälsningar,
