Hur får jag samägare att sköta sin del av fastigheten och att betala för renoveringar?
Hej! Min syster och jag har en stuga tillsammans utan eget avtal alltså ska lagen om samägande gälla. Hon betalar inte nödvändiga renoveringar som är gjorda och gör anspråk på att ett av husen är hennes. Hon ställer dit vilka saker hon vill utan att fråga mig, hon kör helt över mig vilket även hon gjort i ett arv av en villa. Vi har skrivit ett antal förslag till avtal men ingen skriver på. Hon vill att jag ska avsäga mig rätten att kunna sälja min del men det vill jag inte mm.
Sedan ett par år sedan fick jag bekosta alla renoveringar. Hur får jag henne att betala för renoveringar som då inte kunde vänta (tak höll på att rasa in), måste jag sälja stugan eller finns annat sätt?
Hur får jag bort de saker hon ställer i huset utan att vi är överens?
Hur får jag henne att göra sin del av skötsel av fastigheten, kan jag begära ekonomisk ersättning?
Lawline svarar
Sedan ett par år sedan fick jag bekosta alla renoveringar. Hur får jag henne att betala för renoveringar som då inte kunde vänta (tak höll på att rasa in), måste jag sälja stugan eller finns annat sätt?
Som huvudregel krävs enligt samäganderättslagen bådas samtycke för att vidta förvaltningsåtgärder, dvs. åtgärder för fastighetens vård och bevarande. Från huvudregeln har det dock gjorts undantag för åtgärder som är nödvändiga och brådskande. Det finns dock ingen förnuftig anledning till att utesluta andra viktiga åtgärder på grund av att det inte finns någon akut risk att egendomen förstörs eller skadas. Undantagsregeln bör därför även omfatta åtgärder vars syfte är att skydda egendom mot förstörelse eller hastig värdeminskning.
Enligt lag ska ni fördela kostnader för brådskande förvaltningsåtgärder i enlighet med era ägarförhållanden, vilket jag förmodar är 50/50. I det fall din syster vägrar betala för hennes del av de nödvändiga åtgärderna som du har vidtagit, har du att vända dig till de traditionella instituten för indrivning av skulden - kronofogden och tingsrätten. Hos kronofogden kan du ansöka om betalningsföreläggande, men om din syster bestrider betalningskravet, måste du stämma henne i tingsrätten. Detta kan vara tids- och kostnadskrävande. Jag rekommenderar att ni kommer överens om en kostnadsfördelning ni båda kan vara nöjda med för att du ska slippa indrivningsprocessen. Om ni inte kan komma överens, rekommenderar jag att du låter vår juristbyrå samtala med din syster och eventuellt upprätta ett kravbrev angående betalning adresserat till din syster. Detta är troligtvis det lättaste och billigaste sättet för dig att inleda processen. Vi kan även hjälpa dig med övriga ansökningar i tingsrätten. Mina kontaktuppgifter finner du längst ner i svaret.
Ni kan även gemensamt sälja stugan på den öppna marknaden till marknadspris. Om din syster inte samtycker till försäljning så kan du hos tingsrätten ansöka att stugan ska tvångsförsäljas via exekutiv auktion. Detta kan vara ett bra påtryckningsmedel för dig eftersom det verkar som att din syster inte vill låta stugan säljas. Vid en exekutiv auktion kommer den sannolikt att säljas till runt taxeringsvärdet. Tvångsförsäljning är normalt en förlustaffär för båda samägarna, men ibland ett nödvändigt sätt att upplösa ett destruktivt samägande. Jag rekommenderar därför att du funderar över alla andra alternativ före detta och att du ser det som en sista utväg.
Hur får jag bort de saker hon ställer i huset utan att vi är överens?
Samägandelagen reglerar vad som gäller rättsliga åtgärder och förvaltningsåtgärder. Det första tar sikte på åtgärder som begränsar/inskränker någon av samägarnas äganderätt såsom uthyrning, försäljning och pantsättning. Det andra tar sikte på faktiska åtgärder för fastighetens vård och bevarande. Inredning m.m. faller utanför lagens tillämpningsområde. Lagstiftaren har troligtvis ansett att samägarna själva bör komma överens om sådant eftersom det inte nämns i lagen. Om det inte finns ett samäganderättsavtal, är tvångsförsäljning därför det enda medlet att sätta mot den andra samägaren i detta hänseende.
Om sakerna som ställs i huset riskerar att minska fastighetens värde eller annars i viss utsträckning begränsar ditt nyttjande av fastigheten huset kan man emellertid tänka sig att det inskränker din rätt att kunna använda dina 50 % (eller annan andel) av huset. En sådan begränsning av nyttjanderätten kan måste uppgå till visst mått för att vara beaktansvärd; rent estetiska aspekter avses inte. Det kan vara en svår gränsdragning, men det kan t.ex. vara oacceptabelt att en samägare använder fastigheten för förvaring av en stor mängd saker. Om detta är aktuellt, ska du hos tingsrätten ansöka om att din syster ska flytta ut saker som inskränker din möjlighet att nyttja stugan.
Hur får jag henne att göra sin del av skötsel av fastigheten, kan jag begära ekonomisk ersättning?
Det framgår inte av lag att båda måste dela på arbetsbördan, utan enbart att samägarna ska fördela kostnader för driftskostnader (inkl. skötsel) i enlighet med ägarförhållandena. För att kräva ersättning för utlagda kostnader är dina alternativ för indrivning desamma som under första frågan. Du bör kunna inkludera ersättning för ditt eget arbete, förutom rena utgifter för t.ex. material och drift. Vad gäller fördelning av arbetsbördan i sig är det enda medlet du kan sätta mot din syster tvångsförsäljning.
Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se
