Hur blir man av med en hyresgäst som vägrar flytta?
Hej vi hyr ut en gäststuga på vår tomt i andra hand, enligt kontrakt. Nu behöver vi bostaden själv men hyresgästen vill inte flytta. Vad ska vi göra?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att ni har en gäststuga på eran tomt. Ni skriver att ni hyr ut den i andra hand, vilket skulle innebära att ni i tur hyr ut den från någon annan i första hand. Det känns osannolikt att så är fallet eftersom gäststugan är på eran tomt, varför jag nedan redogör för fallet då ni hyr ut i första hand. För säkerhetsskull redogör jag också för vad som gäller om det verkligen är så att ni hyr ut stugan i andra hand. Frågan om hur uthyrningen görs (första hand el. andra hand) är viktig för att avgöra vilken lag som ska tillämpas. Eran fråga är hyresrättslig och behandlas i 12 kap. Jordabalken (JB) och Lagen om uthyrning av egen bostad, den s.k. Privatuthyrningslagen.
För fallet att Privatuthyrningslagen är tillämplig
Eftersom stugan är belägen på eran tomt antar jag att ni äger stugan och då är det mest sannolikt att ni hyr ut den i första hand. För sådana uthyrningar gäller sedan 2013 Privatuthyrningslagen om uthyrningen, förutom att vara i första hand, uppfyller vissa andra krav. Därför redogör jag för vad som gäller för fallet att uthyrningen faller in under Privatuthyrningslagens tillämpning.
För att Privatuthyrningslagen ska kunna tillämpas krävs det enligt 1 § att någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostadslägenhet i första hand för annat än fritidsändamål. Lagen tillämpas alltså inte på uthyrningar i andra hand. Värt att veta är att lagen, ifall att flera objekt hyrs ut, endast äger tillämpning på den första uthyrningen. Om uthyrningen inte uppfyller dessa krav för lagens tillämpning, gäller istället enbart 12 kap. JB för uthyrningen.
Om ni anser att eran uthyrning uppfyller kraven för Privatuthyrningslagens tillämpning, gäller följande i frågan om uppsägning av hyresavtalet. Hyresavtalet gäller enligt 3 § 1 st. på obestämd tid om inget annat har avtalats, annars gäller det enligt den i avtalet bestämda tiden. Oavsett om hyresavtalet är på bestämd eller obestämd tid kan det enligt 3 § 1 st. sägas upp att gälla i förtid. Det innebär att en hyresvärd kan säga upp en hyresgäst långt innan hyresperioden egentligen ska upphöra.
När det är hyresvärden som vill säga upp hyresgästen, gäller en uppsägningstid på tre månader om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Det innebär att det inte går att avtala om en uppsägningstid som är kortare än tre månader, men däremot en uppsägningstid som är längre. Om inget har sagts om uppsägningstiden, eller om en kortare uppsägningstid än tre månader har avtalats, är den tre månader. Hyresvärden kan alltså säga upp hyresgästen med tre månaders uppsägningstid oavsett om hyresavtalet löper på obestämd tid eller bestämd tid. En hyresvärd kan m.a.o. exempelvis säga upp en hyresvärd efter två år trots att hyresavtalet är på sju år.
I eran situation tillämpas Privatuthyrningslagen om hyresgästen använder stugan som bostad och ni inte har andra uthyrningar som har uppkommit sedan 2013 och före uthyrningen av stugan. Vidare får uthyrningen inte göras i en näringsverksamhet, vilket i princip aldrig är fallet om man endast hyr ut ett hyresobjekt. Eftersom jag saknar tillräckligt med information för att med säkerhet kunna bedöma om lagen kan tillämpas i ert fall, får ni själva göra den bedömningen utifrån de kraven för tillämpning som jag ovan har redogjort för. Kommer ni fram till att Privatuthyrningslagen äger tillämpning, kan ni alltså säga upp hyresgästen med tre månaders uppsägningstid. Detta kan hyresgästen inte vägra och är skyldig att flytta senast tre månader efter uppsägningen.
För fallet att 12 kap. JB är tillämplig
Ovan har jag redogjort för vad som gäller för uppsägningen ifall eran uthyrning omfattas av Privatuthyrningslagen. Nu går jag igenom vad som gäller ifall ni hyr ut i första hand men något krav för Privatuthyrningslagens tillämpning inte är uppfyllt eller det faktiskt är så att ni hyr ut stugan i andra hand (då gäller Privatuthyrningslagen inte alls). Som ovan nämnt gäller 12 kap. JB för alla hyresavtal i andrahand och hyresavtal i första hand som inte omfattas av Privatuthyrningslagen.
Till skillnad från i Privatuthyrningslagen kan i 12 kap. JB endast hyresavtal på obestämd tid sägas upp av hyresvärden. Hyresavtal på bestämd tid i princip kan endast sägas upp av hyrestiden under hyrestiden om hyresrätten förverkas. När det är fråga om ett hyresavtal på obestämd tid kan hyresvärden enligt 12 kap. 4 § JB säga upp hyresgästen med tre månaders uppsägningstid. I andra fall, då hyresavtalet är på bestämd tid, kan hyresvärden egentligen bara vänta tills att hyrestiden löper ut (12 kap. 3 § 2 st. JB).
Om ni bedömer att Privatuthyrningslagen inte äger tillämpning i ert fall, gäller alltså ändå 3 månaders uppsägningstid om ert hyresavtal med hyresgästen löper på obestämd tid. Är hyresavtalet på bestämd tid kan ni inte säga upp avtalet förutom om hyresgästens hyresrätt är förverkad. För att hyresrätten ska förverkas krävs i princip att hyresgästen har begått ett grovt avtalsbrott.
Vad kan ni göra om hyresgästen inte vill flytta trots att ni har rätt att begära det?
Om ni på rättsligt befogade grunder har rätt att säga upp hyresgästen och denne inte flyttar vid uppsägningstidens slut, kan ni hos Kronofogden ansöka om s.k. vanlig handräckning. Då kommer tjänstemän från Kronofogden vräka/avhysa hyresgästen från hyresobjektet. Hur mycket det kostar och vilka åtgärder Kronofogden vidtar kan ni läsa mer om här.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
