Har hyresvärden rätt att tillträda och fotografera en hyreslägenhet inför en kommande försäljning?
Hej!
Vi önskar sälja en liten fastighet. Vi fotograferade lgh vid värdering. Hyresgästen återkopplade om att det inte var avtalat o vill ha ersättning. Det syns inget personligt på de fina bilderna. Vad gäller? Pengar löser allt verkar det som och han önskar en stor summa pengar. Vad anses skäligt i så fall?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB), men det måste redan nu framhållas att rättsläget beträffande en hyresvärds möjlighet att fotografera en lägenhet är något oklart varför det egentligen inte finns något givet svar på den här frågan. Nedan skrivelse är min syn på saken.
I 12 kap. 26 § 1 st. JB anges att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Och när lägenheten är ledig till uthyrning är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Tillträdet sker dock under visst skadeståndsansvar. I den nyss nämnda lagparagrafens tredje stycke sägs nämligen att hyresvärden ska tillse att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt och att skada som orsakas av hyresvärden ska ersättas även om skadan inte beror på hyresvärdens försummelse.
Eftersom du planerar att sälja lägenheten kommer hyresgästen att behöva sägas upp, 12 kap. 3-4 §§ JB, och under uppsägningstiden ligger hyresvillkoren oförändrade. Det finns dock inget stöd för att hyresgästen under uppsägningstiden skulle ha rätt att vägra visningar av din lägenhet. Detta finns i och för sig inte uttryckligen reglerat i någon lagstiftning, men genom en s.k. analog tillämpning av 12 kap. 26 § JB menar jag att det är fullt möjligt för dig att kunna visa lägenheten under lämpliga tider, vilket samtidigt betyder att hyresgästen, så länge uppsägningstiden fortfarande löper, har rätt att motsätta sig visningar på vissa tider som för denne framstår som särskilt olämpliga.
När det sedan gäller själva fotograferingen kan följande anföras. Eftersom din hyresgäst inte personligen har blivit fotograferad är det inte fråga om någon kränkande fotografering, jfr 4 kap. 6 a § brottsbalken. I den ovannämnda jordabalksregeln anges att hyresgästen är skyldig att låta visa lägenheten på lämplig tid när lägenheten är ledig till uthyrning. Genom en strikt tolkning av bestämmelsens ordalydelse går det därför att argumentera för att det inte föreligger någon verklig skyldighet för hyresgästen att lämna tillträde till lägenheten vid en försäljning. Samtidigt bedömer jag att det ändå borde finnas viss möjlighet, genom en extensiv tolkning, att likställa fotografering av en lägenhet inför en uthyrning med att visa en lägenhet för potentiella köpare inför en avyttring.
Du skriver ovan att hyresgästen åberopar en utebliven överenskommelse som grund för dennes ersättningsanspråk. Men om det var besöket, dvs. tillträdet till lägenheten, som denne menar inte hade avtalats på förhand eller om hyresgästen syftar på själva fotograferingen är för mig ovisst. Men hyresgästens intressen ska alltid beaktas och vanligtvis torde samtycke krävas om besöket sker på en tidpunkt då hyresgästen inte är hemma.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis har jag svårt att ge ett entydigt svar på den här frågan eftersom rättsläget är något oklart. Min uppfattning är dock att besök med en tillhörande fotografering inför en inplanerad försäljning av en lägenhet är en acceptabel åtgärd från hyresvärden sida. Däremot bör sannolikt ett godkännande från hyresgästen inhämtas avseende tidpunkten för besöket. När det sedan gäller vad som kan tänkas utgöra en skälig ersättning, om en sådan ska utbetalas överhuvudtaget vill säga, är det omöjligt att värdera "skadan" eller olägenheten i pengar. I praktiken blir det här en ren förhandlingsfråga parterna emellan.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
