Grannen lurade till sig arrende. Gäller avtalet mot ny ägare om giltigt?
Hej!
Vi har arrenderat ut en bit mark o skog till en ganska nyinflyttad granne från Danmark. Tiden löper ut år 2021.
Nu är det så att han skrev ett helt simpelt handskrivet kontrakt, ingen förtryckt blankett eller så. Anledningen att han skrev var väl att han ville visa sin tacksamhet (`?) gentemot mina föräldrar som då stod som fastighetsägare. Men de har aldrig haft gott om pengar så han lurade , kallar jag det, dem - ett arrende på 15 år för ynka 5000 kr!!
Nu är det så att vår son har fått huset via gåvobrev, så vi hjälps åt att betala av rest. amorteringar,
Är det inte så att om huset byter ägare så gäller ej kontraktet, om det ej står något om det i det?
Likaså, kan man ej få ett handskrivet, "kalle anka-kontrakt" kallar jag det, ogiltigt, juridiskt sett,?
Allt verkar så skumt/konstigt, endast till hans fördel.........
Snälla skynda att svara så vore jag tacksam.
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Avtalet giltighet
När det kommer till frågan om kontraktet är ogiltigt mellan grannen från Danmark och dina föräldrar kan det först sägas att det inte finns några krav på i vilken form avtalet ska utfärdas i. I stort sett är det enda som krävs att det framgår vem/vilka avtalet omfattar och vad. Ett handskrivet kontrakt är därmed fullt juridiskt bindande.
Nu finns det dock inte särskilt mycket information om hur detta avtal ingicks och vad grannen och dina föräldrar pratat om. Det är därför lite svårt att göra en bedömning vad som gäller i just detta fall. Därför redogör jag för de två ogiltighetsgrunder som ligger närmast till hands: svek enligt 30 § eller ocker enligt 31 § avtalslagen.
Svek
För att avtalet ska bli ogiltigt med svekparagrafen krävs det att (1) grannen lämnat oriktiga uppgifter (t.ex. om arrendets verkliga värde) eller underlåtit att göra detta. Detta ska i sin tur (2) ha påverkat dina föräldrar att ingå avtalet. Till sist krävs det att (3) grannen haft avsikt att lura dina föräldrar, vilket kan vara svårt att bevisa så här långt i efterhand. Det är sällan en talan om svek vinner framgång just p.g.a. bevissvårigheterna.
Ocker
Enligt ockerparagrafen är avtalet ogiltigt om grannen (1) utnyttjat dina föräldrars oförstånd, t.ex. bristande kunskaper, och därmed (2) fått förmåner som är helt oproportionerliga i relation till vad som betalats ("uppenbart missförhållande"). Det krävs (3) att grannen insett sin motparts oförstånd och utnyttjat detta för att få en orimligt bra förmån.
Utan att veta vad det är för storlek och skick på marken är marknadsvärdet på arrendet högst sannolikt betydligt större än 5000 kr. När dina föräldrar mottog enbart 5000 kr för ett arrende på 15 år är det utan tvivel fråga om att det föreligger missförhållande i avtalsprestationerna. Det är svårt att säga om dina föräldrar hade avsikt att arrendera ut marken för en nästan symbolisk summa, men eftersom du skriver att dina föräldrar aldrig haft gott om pengar är jag tveksam till att det var meningen.
Skadestånd
Om avtalet kan ogiltigförklaras har ni även rätt till skadestånd enligt 2 kap. 2 § skadeståndslagen då svek och ocker är brottsligt.
Gäller kontraktet vid byte av ägare?
Detta förutsätter självfallet att kontraktet är giltigt, och blir därför bara aktuellt om det inte går att ogiltigförklara arrendeavtalet.
Huvudregeln är att när en fastighet byter ägare upphör hyreskontraktet, arrende och andra nyttjanderätter att gälla. Det finns dock vissa undantag där den som hyr får ett visst skydd mot en ny ägare.
Om arrendet är registrerat i fastighetsregistret, eller det vid överlåtelsen gjordes ett förbehåll om att det finns ett arrendeavtal knutet till fastigheten, står sig kontraktet er son som ny ägare, se 7 kap. 11 § jordabalken. Om inget av detta har gjorts kan arrendet ändå stå sig om er son visste om eller borde vetat om att det fanns ett arrende knutet till fastigheten när han förvärvade fastigheten, se 7 kap. 14 § andra stycket jordabalken. Troligtvis anses er son ha bort vetat om att grannen arrenderade mark på fastigheten då han förvärvade fastigheten från sina mor- och farföräldrar. I så fall är arrendet fortfarande gällande.
Avslutande råd
Vad ni först bör göra är att prata med grannen om detta för att se om han är villig att lämna arrendet. Om ni inte når framgång med det kan som sista utväg ansöka om stämning till tingsrätten. Vi på Lawline kan hjälpa er med en sådan stämning här.
Hoppas att detta svar var till er hjälp!
Med vänlig hälsning,
