Gemensamhetsanläggning och delägarförvaltad samfällighet
Lawline svarar
Hej och tack för du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är anläggningslagen (AnL).
Gemensamhetsanläggning - Vad gäller?
Eftersom de ifrågavarande fastigheterna använder dagvattenledningen kan torde bildande av en gemensamhetsanläggning vara ett vettigt alternativ. Ansökan om bildandet av sådan görs hos den statliga lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet, och prövas sedan vid en förrättning hos lantmätaren, se 17-18 §§ AnL. Ett grundläggande krav för inrättandet av en gemensam anläggning för flera fastigheter är att den tillgodoser ändamål som är av stadigvarande betydelse för dessa, se 1 § AnL. Rekvisitet ”stadigvarande betydelse” torde under alla omständigheter vara uppfyllt i det här fallet. Notera dock att det inte betyder att ändamålet för all framtid behöver tillgodoses med den aktuella anläggningen. Tiden för anläggningens bestånd kan begränsas, t.ex. om det kan förutses att anläggningen inom överskådlig tid kommer att bli överflödig, se prop. 1973:160 s. 178.
Vidare gäller att en gemensamhetsanläggning inte får inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen, se 5 § AnL. Det är en förutsättning eftersom lagen bygger på att en fastighet ska kunna anslutas tvångsmässigt om ägaren av fastigheten motsätter sig detta. Angående innebörden av väsentlighetsvillkoret kan Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1997 s. 491. Det finns även viss hovrättspraxis på området, se RH 2006:15 och RH 2007:36. Jämte detta uppställs krav på att gemensamhetsanläggningen endast får inrättas om fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför, vilket framgår av 6 § AnL och är ett uttryck för det s.k. båtnadsvillkoret. Lagstiftarens syfte har här varit att bereda fastighetsägare visst skydd mot icke lönsamma investeringar.
Därutöver behöver följande uppmärksammas. Enligt 7 § 1 st. AnL gäller att en gemensamhetsanläggning inte får inrättas om ägarna av de fastigheter som ska delta i anläggningen och/eller hyresgästerna i sådana fastigheter mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. Vid denna prövning ska främst deras mening beaktas som har störst nytta av anläggningen. I bestämmelsens andra stycke sägs dock att första stycket inte gäller om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget. Vad som avses med ”beaktansvärda skäl” har inte kommit till uttryck i lagtexten, men av praxis följer att det inte räcker att bara en majoritet motsätter sig åtgärden, det krävs objektivt någonting mer, se hovrättsfallet RH 2006:8. Vad som menas med ”synnerligen angeläget” är inte heller klarlagt, möjligen kan Mark- och miljööverdomstolens (MÖD) avgörande MÖD 2017:40 ge viss vägledning.
Vid förrättningen kommer det för övrigt att beslutas om andra praktiska och inte minst viktiga frågor kopplade till anläggningen såsom andelstal, kostnadsfördelning och annat dylikt, dvs. sådant du efterfrågar, se 15 § AnL. Däri sägs att grunderna för fördelning av kostnaderna för en gemensamhetsanläggnings utförande fastställs vid förrättningen. För varje fastighet anges andelstal, som bestäms efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta fastigheten har av anläggningen. Och inlöses mark för endast vissa av deltagarna i anläggningen, fastställs grunderna för fördelning av kostnaderna för inlösen särskilt. Vidare anges, i bestämmelsens andra stycke, att andelstal fastställs även i fråga om kostnaderna för anläggningens drift (den nu uppkomna situationen är ju drift- och underhållsrelaterad). Sådant andelstal bestäms efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda anläggningen. Om det är lämpligt kan det också föreskrivas att kostnaderna i första hand ska fördelas genom att avgifter uttas för anläggningens utnyttjande och grunderna för beräkningen av sådana avgifter fastställs också vid förrättningen. Det sistnämnde torde dock inte aktualiseras i det här fallet. Det är skralt med praxis på det här området. Mig veterligen finns bara ett vägledande rättsfall vad gäller beslut om fördelningsgrund för driftkostnader kopplat till gemensamhetsanläggningar, se HD-avgörandet NJA 2010 s. 350.
Delägarförvaltad samfällighet - Vad gäller?
Man skulle också kunna argumentera för att det redan föreligger en s.k. delägarförvaltad samfällighet enligt lagen om förvaltning av samfälligheter (samfällighetslagen, SFL). Givet att så är fallet uppställs krav på konsensus, vilket följer av 6 § SFL vari anges att vid delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt. Om en fråga, exempelvis beträffande kostnadsfördelning, framstår som olöslig kan Lantmäteriet, efter ansökan, även ingripa på det här området. Enligt 7 § 1 st. SFL gäller att om inte delägarna kan enas om en viss förvaltningsåtgärd, skall, om någon delägare begär det, lantmäterimyndigheten eller den som myndigheten förordnar därtill hålla sammanträde med delägarna för att avgöra frågan eller, om omständigheterna föranleder det, anordna föreningsförvaltning.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område samt i vissa offentligrättsliga ärenden och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan sägas att det i nuläget inte finns något entydigt svar på din fråga. Enklast är naturligtvis om fastighetsägarna kan göra upp i godo. Går inte detta måste något av ovanstående tillgripas.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
