Gåva av hus på ofri grund, arrende och brister i arrendators vårdplikt, vad gäller?
Jag har en jordbruksfastighet där jag äger två hus och ett tredje ägdes av min äldsta son. För att fastigheten skulle leva vidare så överlät jag mitt hus och köpte ett nytt inom samma by och vi var överens om att det skulle fortsätta som förut. Till saken hör att i den fastigheten drog jag in fiber som var beställt och betalt av jordbruksföretaget, då huset låg mitt emellan de andra två så blev det en knytpunkt för värme vatten el och bredband. Detta gick bra i sju år, vi delade på bredbandet, elen, värmen och vattnet, han betalade sin del. Men för snart två år flyttade han från fastigheten, han fortsatte betala nästan ett år, men sedan dess så har han inte betalt en enda krona. Han har gjort gården till ett skrotupplag av gamla bilar, det ser vedervärdigt ut runt huset, och han har klippt fibern för oss andra två, och då vi båda är företagare så är det riktigt besvärligt att sköta våra ärenden då det är dålig anslutning på 4-G. Han hotar och undviker all kontakt med oss andra på gården, så vi vet snart inte vart vi skall ta vägen, vi har mötts en gång i tingsrätten och vi gick till förlikning där och han skulle följa det vi kom överens om, men en månad senare så fortsätter det på samma vis. Min undran är hur gör jag för att vi två andra familjer skall kunna fortsätta med våran verksamhet och gå vidare. Kan jag gå till domstol och få gåvan upphävd eller finns det någon annan väg. Till saken hör att jag har flyttat tillbaks på gården sedan tre år efter att mina föräldrar gått bort.
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en jordbruksfastighet på vilken det står tre byggnader (hus). Ett av husen ägs dock av din äldsta son. Såvitt jag förstår bor denne inte längre på gården men nyttjar fastigheten för diverse förvaring och på ett sätt som du beskriver som ett skrotupplag. Till saken hör att du några år tidigare och innan din återkomst till gården överlät ett av husen (du skriver ovan "mitt hus"). Jag tolkar således det nu sagda som att en av dina två byggnader skänktes till din son, dock inte hela fastigheten som sådan och detta för att du i din ärendebeskrivning uppger att du "har en jordbruksfastighet". Utifrån den information som du har delgett oss framstår det vidare som hyfsat otvetydigt att din son inte sköter sina åtaganden. Du undrar därför huruvida gåvan kan återkallas eller om det finns några andra alternativa tillvägagångssätt för dig. Tillämplig lagstiftning i ditt ärende:
Lagen angående vissa utfästelser om gåva (gåvolagen GåvoL).
Några inledande hållpunkter
Inledningsvis förtjänas det att säga följande. Till skillnad från vad många tror är fast egendom endast jord, vilken i sin tur är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § JB). På en fastighet kan det exempelvis stå en byggnad som då utgör fastighetstillbehör och som sedan följer med fastigheten vid en eventuell försäljning (2 kap. 1 § 2 st. JB). Gåvan av det ifrågavarande huset ensamt är därför att betrakta som lös egendom och benämns då hus på ofri grund (på annans mark). Att din son äger huset är alltså inte synonymt med att han skulle vara delägare i fastigheten utan istället menar jag att denne besitter en nyttjanderätt till marken, eventuellt i egenskap av arrendator. Om något nyttjanderättsavtal uttryckligen har kommit till stånd framgår dock inte av din ärendebeskrivning, men att ett sådant föreligger framstår som odiskutabelt. Låt vara att avtalet konkludent (genom parternas ageranden) kan ha ingåtts, men det är ändå ovidkommande för avtalets giltighet (vissa arrendeavtal fordrar dock skriftlighet för att vara giltiga, men det betyder inte att andra slags nyttjanderättsavtal inte kan ha uppkommit).
Gåvan av huset, är den möjlig att återkalla?
Det korta svaret lyder: Nej, det är den inte. En gåva blir bindande när den fullbordas och när så sker är det inte längre möjligt att ångra sig och därmed försöka att ta tillbaka gåvan (1 § GåvoL). När gåvan anses fullbordad är avhängigt vilken typ av gåva det handlar om. Av det ovan anförda kan det konstateras att hus på ofri grund är lös egendom och en gåva av lös egendom fullbordas när denna kommer i mottagarens besittning, det vill säga när den traderades (överlämnades) till din son (2 § GåvoL). Men till skillnad från vanligt lösöre går byggnader inte att flytta och fysiskt överlämna varför den så kallade rådigheten avgör när en gåva av ett hus på ofri grund anses fullbordad. Typiskt krävs en uttrycklig förklaring från gåvogivaren (du), överlämnande av nycklar och annat dylikt som gör att mottagaren (din son) kan utöva verklig kontroll över huset. Att så redan har skett förefaller uppenbart. Det blir med andra ord svårt för dig att angripa den uppkomna situationen med ett återkallande av gåvan.
Föreligger ett arrende? Om ja, vad gäller?
Arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande, vilket ska ske mot vederlag. Gratisupplåtelser faller dock utanför lagens tillämpningsområde (8 kap. 1 § JB). Vidare uppställs ett formkrav för alla arrenden förutom vid så kallade lägenhetsarrenden, vilket innebär att avtalet måste vara skriftligt och att samtliga avtalsvillkor ska intas i detsamma (8 kap. 3 § JB). Du som jordägare är ansvarig för att den skriftliga formen iakttas och jag utgår ifrån att ett sådant har träffats någon gång i tiden. Tidigare torde det ha varit fråga om ett bostadsarrende, men eftersom din son har flyttat från gården och idag endast nyttjar fastigheten som en mindre parkeringsplats (skrotupplag) pekar mycket på att det istället rör sig om ett lägenhetsarrende. En upplåtelse av jord som inte uppfyller förutsättningarna för jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende räknas som just lägenhetsarrende (8 kap. 1 § 2 st. JB).
Din son har som arrendator en skyldighet att vårda och underhålla fastigheten och konsekvensen av bristande vård är i första hand en ersättningsskyldighet. Om försummelsen skulle vara betydande och varaktig, vilket verkar vara fallet här, får bristerna istället anses utgöra vanvård, vilket kan rendera i ett omedelbart förverkande på grund av kontraktsbrott och en rätt för dig som fastighetsägare att kräva skadestånd (8 kap. 23 § 1 st. 3 p. och 3 st JB). Under förutsättning att du äger rätt att säga upp din son finns det bestämmelser som reglerar vad som ska hända med huset som denne äger (8 kap. 21 § JB). Initialt ska inlösen av byggnaden erbjudas dig. Om du inte inom en månad har förklarat dig villig att förvärva huset måste din son föra bort det aktuella byggnaden inom tre månader alternativt överlåta denna till en tillträdande arrendator. Om ett bortförande av egendomen sker ansvarar din son för att marken på fastigheten återställs i tjänligt skick, vilket är en skyldighet som har kommit till uttryck i rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden, se bland annat hovrättsdomen RH 2001:80).
Hoten och de klippta kablarna, vad gäller?
De handlingar, hoten och åverkan på kablarna, som du beskriver att din son har gjort sig skyldig till skulle enligt min mening kunna betraktas som olaga hot (4 kap. 5 § BrB) och skadegörelse (12 kap. 1 § BrB), gärningar som båda är brottsliga och således straffbelagda. Straffbestämmelsen om olaga hot riktar sig mot den som hotar någon annan på ett sätt som är ägnat att hos den hotade framkalla allvarlig rädsla för egen eller annans säkerhet till person, egendom, frihet eller frid. Ett sådant agerande kan leda till böter eller fängelse upp till ett år. Och den som förstör eller skadar egendom till men för någon annans rätt kan dömas för skadegörelse, vilket kan leda till fängelse upp till två år. Jag har svårt att närmare kommentera ovanstående mot bakgrund av den relativt knapphändiga information som ges kring just detta i din ärendebeskrivning. Ingående kännedom om de faktiska omständigheterna fordras för den straffrättsliga bedömningen. Men jag ämnar diskutera det här vidare under vårt kommande telefonsamtal (du har som bekant beställt en personlig telefonrådgivning)
Sammanfattning och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan följande konstateras. Att försöka ogiltigförklara alternativt återkalla den fullbordade gåvan menar jag blir en mycket svårgenomtränglig väg att gå. För att inte säga helt omöjlig. Däremot torde det gå att säga upp din son och avhysa honom från din jordbruksfastighet. Min bedömning är att det är med stöd av det nyttjanderättsavtal som föreligger mellan dig och din son som den uppkomna situationen ska lösas. Och på basis av din lägesbeskrivning bör du även kunna rikta ett ersättningsanspråk gentemot honom. Vidare kan flertalet brott vara begångna här och en polisanmälan skulle kanske få en välbehövlig påverkanseffekt och dessutom föranleda ännu en skyldighet för din son att utge skadestånd.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer att ringa dig redan nu på fredag den 15/5 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte skulle passa vänligen återkom till mig per mail.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
