Gäller nyttjanderätt vid överlåtelse av sommarstuga?
Hej. Min far har överlåtit en sommarstuga till mig som jag nu är ensam ägare till. Min far ägde den tillsammans med sin bror. När brodern, min farbror, avled för något år sedan hade han ett testamente där hans vilja var att brodern, min far, ärvde hans del i stugan. Dock stod det att min farbrors fru skulle ha nyttjanderätt av en del i fastigheten när min far blev ensam ägare av stugan.
Min fråga är, vad gäller nu när min far har överlåtit fastigheten till mig? Jag känner mig inte helt bekväm med att ha min farbrors fru här. Gäller hennes nyttjanderätt ännu?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Nyttjanderätt i fastighet
Din fråga besvaras genom Jordabalken (JB). Nyttjanderätt kan ges muntligt eller genom skriftligt avtal, och kan vara för viss tid, tillsvidare eller för all framtid (1 kap. 1 § Avtalslagen, 7 kap. 5 § JB). Nyttjanderätten är gällande även vid överlåtelse oavsett om det skrivits in i fastighetsregistret eller inte, såvida den nya ägaren blivit informerad om nyttjanderätten (7 kap. 11 § JB). När en fastighet överlåts med nyttjanderätt kallas det att den tidigare ägaren måste göra förbehåll om att rättigheten finns och denna rättighet grundar sig alltid på ett muntligt eller skriftligt avtal. Jag kommer därför vidare nämna avtalet och testamentet som utgångspunkt för tolkning. Antingen kan testamentet i sig ses som ett avtal mellan din farbror och din far om nyttjanderätt för din farbrors fru. Eller så kan testamentet ses som ett förbehåll från din farbror då avtalet om nyttjanderätt fanns mellan din farbror och din farbrors fru. Av frågan framgår att det stod i testamentet att nyttjanderätt skulle tillfalla din farbrors fru, det innebär att testamentet troligtvis utgör gränserna för nyttjanderätten. Däremot kan annat skriftligt eller muntligt avtal föreligga. Det framgår däremot inte om nyttjanderätten sker mot ersättning eller inte. Jag kommer därför besvara frågan utifrån två utgångspunkter, att ersättning betalats och att det inte betalats.
Nyttjanderätt genom hyra
Jag tolkar det som att nyttjanderätten främst avsåg rätt att använda del av stugan, vilket innebär att nyttjanderätt i form av hyra aktualiseras endast om din farbrors fru betalar ersättning för att få använda stugan (12 kap. 1 § JB). Vad som är av vikt är om det framgår av testamentet för vilken tid nyttjanderätten ska gälla. Om avtalet gäller på bestämd tid upphör avtalet vid hyrestidens utgång, men om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd behöver du säga upp avtalet för att det ska upphöra att gälla (12 kap. 3 § JB).
Anger testamentet ingen tidsbegränsning gäller hyresavtalet på obestämd tid. Det kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid (12 kap. 4 § JB). Märk att en en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat i mer än tre månader (12 kap. 8 § JB).
Benefik nyttjanderätt
Det andra alternativet är att ingen ersättning utgår för din farbrors fru nyttjanderätt. Det innebär att det rör sig om en benefik nyttjanderätt. Återigen är det av vikt att se till formuleringen i testamentet om nyttjanderätten. Är formuleringen tidsbestämd eller inte?
Är avtalet tidsbestämt gäller nyttjanderätten den tid som avtalats. Däremot med en begränsning att avtalet inte kan vara bindande längre än 50 år, med vissa undantag om det finns detaljplan då är gränsen 25 år istället (7 kap. 5 § JB). När avtalad tid har passerat upphör nyttjanderätten men om det framgår att uppsägningstid föreligger behöver avtalet sägas upp.
Framgår ingen tidsangivelse av testamentet får man försöka avgöra vad som var din farbrors avsikt var med nyttjanderätten. Troligtvis var då avsikten att nyttjanderätten ska gälla för all framtid eller tills vidare. Om avtalet ska gälla för all framtid kan du tyvärr inte säga upp avtalet om inte speciella förutsättningar föreligger (NJA 1961 s. 642, jag kan tyvärr inte länka till rättsfallet då det är så pass gammalt att det inte finns digitalt på lagen.nu). Däremot som konstaterat ovan kan avtalet inte gälla i mer än 50 år, därefter kan du säga upp det (7 kap. 5 § JB).
Ska man däremot tolka din farbrors avsikt som att nyttjanderätten ska gälla tillsvidare ska skäliga uppsägningstider iakttas (NJA 2004 s. 288). Vad som är skäliga uppsägningstider avgörs hur uppsägningstider för liknande överlåtelser ser ut, i detta fall kan en bra måttstock vara tre månader då det är uppsägningstiden för hyresrätter.
Sammanfattning
Nyttjanderätten gäller även dig som ny fastighetsägare. Du har några olika alternativ beroende på hur nyttjanderättsavtalet är utformat och vad din farbrors avsikt med nyttjanderätten var. Försök ta reda på var nyttjanderätten grundade sig för att kunna veta var du ska utgå ifrån för att bedöma nyttjanderättens gränser. I ett avtal mellan din farbror och hans fru, i ett avtal mellan din farbror och din far eller genom testamentet som resulterar i ett avtal mellan din farbror och din far? I de flesta fallen kan du säga upp nyttjanderättsavtalet, men behöver då iaktta skälig uppsägningstid. I andra fall kan du tyvärr inte säga upp nyttjanderättsavtalet. Vad som avgör är formuleringen av avtalet och din farbrors avsikt om tydliga villkor inte framgår av avtalet.
För att få hjälp med bedömningen av testamentet och avtalet är du varmt välkomna att boka tid med en av Lawlines duktiga jurister.
Med vänliga hälsningar,
