Gäller muntligt samtycke till inneboende alternativt andrahandsuthyrning?
Min hyresvärd gav mig för 17 år sedan tillåtelse att ha inneboende i lägenheten men skulle uppskatta om jag var där någon gång (så uttryckte hon sig). Hon var "så glad att jag ringde och frågade för det gjorde ingen annan". Nu. har hon via advokat avslutat mitt hyreskontrakt med motivet att jag inte har behov av den för jag bor inte där. Nej, jag nyttjar lägenheten precis på samma sätt som jag alltid har gjort. Hyresvärden har t.o.m. föreslaget att jag skulle hyra ut den till min kamrat som var bostadslös under en tid - men det kunde jag då inte göra så värden skaffade fram en annan lägenhet på korttid. Detta beteende styrker ju att jag inte brustit i mitt åttagande utan värden godkänner det.
Jag ringde värden direkt till slut för att be om att få bo kvar, då jag behöver lägenheten. Hon skulle återkomma men har så inte gjort - utan hennes advokat har meddelat att om jag inte flyttar, ärendet går till Hyresnämnen nästa månad.
Gäller inte det muntliga avtalet vi hade, värden och jag. Hon tyckte inte det behövdes några papper.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Andrahandsupplåtelse eller inneboende
I ett juridiskt perspektiv är det stor skillnad på att hyra ut lägenheten i andra hand och att ha en inneboende. Det krävs hyresvärdens samtycke för att hyra ut lägenheten i andra hand, vilket inte det krävs för att ha en inneboende. (12 kap. 39 § & 12 kap. 41 § JB) Att din hyresvärd givit dig tillstånd att ha en inneboende spelar alltså ingen roll eftersom det inte krävs något tillstånd för det. Om det däremot är att anse som andrahandsupplåtelse kräver det tillstånd. Frågan blir ju således för det första vad för upplåtelse det faktiskt är och för det andra vad hyresvärden ansåg sig samtycka till.
Vid bedömningen av huruvida en upplåtelse är att anse som en andrahandsuthyrning eller om det är fråga om inneboende är det graden av självständighet som är avgörande. För att det ska klassas som andrahandsupplåtelse krävs att lägenheten upplåts till annan för självständigt brukande. Frågan om gränsdragningen mellan andrahandsupplåtelse och inneboende har kommit upp vid flera tillfällen i domstolarna och det som man kan utläsa av dessa domar är att det bl.a. är av betydelse om det är hela eller delar av lägenheten som upplåts samt hur mycket du som förstahandshyresgäst använder lägenheten. (se t.ex. NJA 2001 s. 241 I-II, RH 2007:1, NJA 2001 s. 241) Utifrån informationen i din fråga kan jag tyvärr således inte avgöra huruvida upplåtelsen faktiskt är att anse som en andrahandsupplåtelse eller inneboende. Om personen som är inneboende har tillgång till hela lägenheten och om du inte är där så mycket skulle alltså upplåtelsen kunna vara en andrahandsupplåtelse.
Uppsägningstid
Eftersom du innehaft hyreslägenheten så länge så gäller en uppsägningstid om 3 månader. (12 kap. 4 § JB) Det finns dock undantag från denna regel där hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan, så kallad förverkande. Ett sådant undantag är om du som hyresgäst utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i ditt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand. För att sådant förhållande ska föranleda förverkande, dvs att hyresvärden har rätt att säga upp hyresrätten utan uppsägningstid, krävs att hyresvärden meddelar dig och att du inte utan dröjsmål vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får det beviljat. (12 kap. 42 § 3p & 12 kap. 43 § JB) Frågan om hyresrätten ska förverkas prövas av allmän domstol.
Besittningsskydd
Som hyresgäst har du som huvudregel besittningsskydd vilket innebär att du har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresgästen vill säga upp det. Undantag från besittningsskyddet är t.ex. om förverkandegrund föreligger, om hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i väsentlig grad eller att det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. (12 kap. 46 § JB)
Om hyresgäst och hyresvärd inte är överens om att avtalet ska upphöra är det Hyresnämnden som avgör tvisten. Det är alltså detta som advokaten menar. Om du inte går med på en uppsägning hänskjuter hyresvärden frågan till Hyresnämnden som då ska pröva om någon av undantagen från besittningsskyddet föreligger. Hyresnämnden tar inte ut någon avgift varför du egentligen inte förlorar något på att låta hyresvärden ta det till Hyresnämnden.
Utfall i Hyresnämnden
Vad utfallet skulle bli i Hyresnämnden kan jag tyvärr inte bedöma utifrån informationen i din fråga men om upplåtelsen är att se som inneboende upphör inte ditt besittningsskydd på den grunden och du har då således rätt till förlängning av hyresavtalet trots att hyresvärden vill säga upp. Om upplåtelsen däremot ses som en andrahandsuthyrning hade du behövt hyresvärdes samtycke. Hennes muntliga samtycke gäller men eftersom det är du som ska bevisa att du fått samtycke så kan det bli svårt om samtycket endast lämnats muntligen. Om upplåtelsen är att se som en andrahandsupplåtelse och du inte kan bevisa att du fått samtycke till det föreligger förverkande om du inte utan dröjsmål vidtagit rättelse eller ansökt om tillstånd och fått det beviljat. Det krävs alltså att hyresvärden uppmanat dig att vidta rättelse och att du inte gjort det. Om förverkande föreligger, föreligger även undantag från besittningsskyddet och hyresvärden har då rätt att säga upp hyresavtalet.
Sammanfattning
Först och främst är det helt avgörande om upplåtelsen betraktas som en andrahandsupplåtelse eller en inneboende. Vid bedömningen av det är graden av självständighet avgörande. Om upplåtelsen är att se som en inneboende behövs inte hyresvärdens samtycke och det föreligger då inte heller någon besittningsbrytande grund varför du har rätt till förlängning av hyresavtalet trots att hyresvärden vill säga upp det. Om upplåtelsen däremot ses som en andrahandsupplåtelse finns det risk för att ditt besittningsskydd bryts. Som huvudregel har du som hyresgäst besittningsskydd vilket innebär att du har rätt till förlängning av hyresavtalet trots att hyresvärden vill säga upp. Om hyresvärden och du inte är eniga om att du ska flytta får frågan hänskjutas till Hyresnämnden som då bedömer huruvida det föreligger besittningsbrytande grund. En sådan grund kan vara förverkande som t.ex. kan föreligga om du upplåtit lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke samt inte utan dröjsmål vidtagit rättelse trots att hyresvärden uppmanat dig till det. Om så varit fallet kan alltså Hyresnämnden göra bedömningen att ditt besittningsskydd har brutits och hyresvärden har då rätt att säga upp avtalet.
Det muntliga samtycket från hyresvärden gäller men eftersom det är du som måste bevisa att hyresvärden givit sitt samtycke kan det vara svårt om samtycket bara givits muntligen. Det krävs dessutom att du kan bevisa att samtycket i så fall avsett andrahandsupplåtelse och inte inneboende.Oavsett förlorar du inget på att låta tvisten gå till Hyresnämnden.
Hoppas detta besvarade dina frågor och gav klarhet i rättsläget! Om något är otydligt är du varmt välkommen att kontakta mig på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.
Med Vänlig Hälsning
