Gäller besittningsskyddet trots uteblivet skriftligt hyresavtal?
Hej, hyr en industrilokal sedan 3,5 år tillbaka. I nov 2020 blev jag uppsagd pgra. att fastigheten skulle säljas, inget hyreskontrakt är skrivet eller undertecknat.
Gäller besittningsrätten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB) och det ska redan nu framhållas att avsaknaden av ett skriftligt hyreskontrakt inte får någon bäring på den rättsliga bedömningen. Det är med andra ord en nullitet, det vill säga en icke-fråga, eftersom den här typen av avtal kan ingås formlöst utan att för den skull bli ogiltigt (jfr 12 kap. 2 § 1 st. JB). Det korta svaret på din faktiska fråga lyder därför att besittningsskyddet gäller trots avsaknaden av ett skriftligt kontrakt. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska, föga förvånande, sägas upp för att upphöra att gälla och så sker, om inte längre uppsägningstid har avtalats, vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader om avtalet avser en lokal, vilket är fallet här (12 kap. 3-4 §§ JB).
En lokalhyresgäst åtnjuter, till skillnad från en bostadshyresgäst, inte något direkt besittningsskydd till lägenheten, däremot ett indirekt sådant om hyresförhållandet har varat i mer än nio månader (12 kap. 56 § 1 st. 1 p. JB). Det ska för övrigt noteras att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och omfattar i fastighetsrättsliga sammanhang även hus, byggnad eller delar av sådana (se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB). I den fortsatta framställningen är begreppet lägenhet således synonymt med lokal. Det ska emellertid noteras att det är fullt möjligt att avtala bort det indirekta besittningsskyddet, men det måste i så fall göras i en mellan parterna särskilt upprättad handling, vilket utifrån din ärendebeskrivning och givet avsaknaden av skriftlig dokumentation i övrigt inte torde finnas i det här fallet (jfr 12 kap. 56 § 2 st. JB).
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar denne att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden eventuellt kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning. Det sistnämnda gäller dock inte under vissa i lag angivna förhållanden, vilka framgår punktvis i 12 kap. 57 § JB. Den enda av de fem punkter som står att finna i det ifrågavarande lagrummet och som möjligen kan åberopas av hyresvärden är den så kallade generalklausulen i femte punkten. Och där stadgas att du som hyresgäst inte är berättigad till ersättning vid en uppsägning av lägenheten om hyresvärden skulle ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Men generalklausulen bör endast tillämpas när det är fråga om omläggning av brukningsändamålet, det vill säga när hyresvärden vill hyra ut lägenheten för annan verksamhet än den som hyresgästen (du) bedriver (jfr Högsta domstolens (HD) avgöranden NJA 2011 s. 27 och NJA 2013 s. 1112). Men i det här fallet handlar det ju om en avyttring av hela fastigheten varför generalklausulen, enligt min mening, inte kommer att kunna åberopas.
Det ovan anförda torde innebära att det indirekta besittningsskyddet kan göras gällande av dig, vilket i så fall betyder att hyresvärden ska betala ersättning till dig med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet (12 kap. 58 b § 1 st. JB). I lagrummets andra stycke uttalas att du även kan vara berättigad till ytterligare kompensation om uppsägningen skulle förorsaka en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket. Det förtjänas också att påpeka att du hos hyresnämnden kan ansöka om skäligt uppskov med avflyttningen, men uppskov kan endast beviljas med högst två år från hyrestidens utgång och ansökan måste ha kommit in till hyresnämnden innan hyresförhållandet upphör (12 kap. 59 § JB).
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 3/5 kl 13.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
