FrågaKÖPRÄTTÖvrigt25/07/2014

Friskrivningsklausuler - innebörd och verkan. Både fast och lös egendom

Jag undrar om begreppet "Fastigheten säljs med friskrivning för dolda fel" är giltigt? Vad innebär det för köparen (och säljaren)? Kan man skriva så även om lösöre, tex vid bilförsäljning? Tackar på förhand!

Lawline svarar

Hej och välkommen till Lawline!

Vi börjar med fast egendom!


Allmänt vid kontraktsbrott vid försäljning av fast egendom står det om i 4 kap. Jordabalken (se här.) Reglerna om felansvar vid fastighetsförsäljning är dispositiva vilket innebär att de endast gäller om säljare och köpare inte har kommit överens om något annat. Är säljaren näringsidkare gäller dock reglerna alltid till konsumentens förmån, 4:19d§ JB.

Eftersom reglerna är dispositiva är det alltså möjligt för privatpersoner att göra olika friskrivningar. Friskrivningar vid försäljning av fast egendom förekommer i två olika former.

En egenskapsfriskrivning innebär att säljaren avsäger sig ansvar för fastighetens skick i något visst hänseende, dvs. köparen kan inte förvänta sig en viss angiven egenskap hos fastigheten. En egenskapsfriskrivning kan sägas vara en motsats till en garanti, eftersom den innebär att köparen inte kan förvänta sig en viss angiven egenskap hos fastigheten.

En påföljdsfriskrivning utesluter köparens möjlighet att åberopa en eller flera möjliga påföljder vid fel i fastigheten. Med en sådan friskrivning kan du som säljare t.ex. se till att köparen inte som påföljd kan kräva prisavdrag pga dolt fel. Det är möjligt att göra en generell påföljdsfriskrivning, dvs. friskriva sig från alla påföljder så länge själva friskrivningsklausulen är klart och tydligt formulerad. Exempel på en godtagen friskrivning finns i rättsfallet NJA 1976 s. 217 ("köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten"). Exempel på alltför allmänt hållen friskrivning finns i rättsfallet NJA 1983 s. 808 ("överlåts sådan den av köparen besiktigats")

En generell påföljdsfriskrivning för dolda fel gäller dock inte om du som säljare känt till felet vilket innebär att du som säljare har en upplysningsplikt i detta avseende. Man kan alltså säga att en generell påföljdsfriskrivning befriar säljaren från ansvar för dolda fel som denne inte vet om.

Dessutom torde lämnade uppgifter i viss utsträckning neutraliseras genom friskrivning. En allmän friskrivning, gällande allt ansvar för fel, anses dock inte ha någon verkan mot positiva uppgifter. I vart fall gäller detta vid köp av lös egendom, se nedan.

I undantagsfall kan en säljare trots en generell påföljdsfriskrivning hållas ansvarig för fel som denne inte visste om. Detta t.ex. ifall friskrivningsklausulen anses oskälig enl. 36§ Avtalslagen (se här)

Lös egendom

Ifråga om lös egendom (vilket inte är exakt detsamma som lösöre, då lös egendom är ett bredare begrepp) finns vid köp två olika lagar beroende på vilka som är parter i avtalet - jämför ovan med köp av fastighet. Konsumentköplagen gäller då en näringsidkare är säljare och en privatperson köpare och här gäller samma princip som vid fast egendom : reglerna är tvingande till konsumentens förmån. Vid tillämpningen av köplagen däremot blir vad som ovan sagts tillämplig på ett i princip samma sätt. 

I 19 § KöpL finns särskilda regler för det fall säljaren gör en allmän friskrivning (se också vad som ovan sades vid köp av lös egendom). Denna § ger uttryck för tanken att även en köpare, som köpt varan i befintligt skick, kan ha haft förväntningar beträffande varans beskaffenhet som senare inte visar sig motsvara verkligheten. Detta gäller i synnerhet om han grundat sitt köpbeslut på oriktig eller ofullständig information. § återges här och sammanfattar i princip vad som hittills sagts.

"Även om varan har sålts i ”befintligt skick” eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om

varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,

säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller

varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta."

Lawline RådgivareRådgivare
Public question details image

Ställ en Expressfråga 1499 kr

Behöver du hjälp med att lösa en fråga gällande Köprätt och Övrigt? Vi kan hjälpa dig!

Ställ din fråga i formuläret nedan och få svar inom 72 timmar.

Betala medKlarna Logo
0 / 1500
swish logo