Frågor gällande samäganderätt
Hej,
Jag har en fråga vad gäller samägande av fastighet och tvist om hur vi fattar beslut om investeringar eller försäljning.
Vi har inget samägaravtal eller överenskommelse mellan ägarna. praxis är att vi kommit överens alla gemensamt vid uppkomna investeringar.
Kan majoritets beslut tvinga andra ägare att investera eller underhålla den gemensamma fastigheten?
Kan ägare som vill investera i fastigheten tvinga andra ägare att sälja sina andelar om de inte vill investera?
Om någon ägare vill sälja måste de erbjuda övriga ägare att köpa deras andel?
Om man inte kommer överens om priset på försäljningen av andelarna vad gör man då? om de som inte vill sälja och inte accepterat priset som de er bjudits av de som vill sälja. Vad krävs då för att starta en säljprocess av hela fastigheten? Får de delägare som inte accepterat priset deltaga i säljprocessen som intresserad köpare?
Om priset i försäljningsprocess skulle visa sig vara lägre än vad som erbjöds de som inte ville sälja vad gäller då? blir man då tvungen att sälja till övriga delägare till detta pris?
Jag har försökt att hitta svaren eller vägledning bland era svar och frågor men inte lyckats finna vilka lagar och praxis som gäller, tacksam för vägledning.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Den lag som reglerar frågor om samäganderätt är lagen om samäganderätt, härefter förkortad som SamL.
Investeringar och underhåll av fastigheten
För att göra olika slags investeringar i samägd egendom krävs samtliga delägares samtycke (2 § SamL). Är det fråga om brådskande underhåll som måste göras och någon motsätter sig detta får dock åtgärden ändå vidtas. Det ska då handla om saker som måste göras för att egendomen inte ska gå till spillo, vilket man till exempel kan tänka sig är fallet med ett tak som inte håller tätt.
Sälja sin andel?
Man kan i ett inbördes avtal ha en så kallad hembudsklausul som ger de övriga delägarna förköpsrätt. I avsaknad av en sådan klausul finns det dock ingen skyldighet för en delägare att först erbjuda de andra att köpa andelen.
Sälja hela fastigheten?
Varje delägare har rätt att kräva att fastigheten ska säljas på offentlig auktion (6 § SamägL). Detta innebär att samtliga delägares andelar bjuds ut, men också att varje delägare får delta vid auktionen för att ensam eller tillsammans med de övriga köpa tillbaka egendomen. Det man ska ha i åtanke är att försäljning på offentlig auktion ofta ger ett lägre pris än motsvarande på den öppna marknaden. Detta kan då användas som argument för att den som vill sälja fastigheten istället ska sälja sin andel frivilligt till någon av de andra delägarna.
Om man inte kommer överens?
Man kan som tidigare har anförts inte tvinga någon till att deltaga i olika investeringar rörande egendomen, förutom de av väldigt brådskande karaktär. Om man inte kommer överens om vad som ska göras etc. kan man ansöka hos tingsrätten om en god man (3 § SamägL). Den gode mannens uppgift är att fatta beslut rörande förvaltningen av egendomen och inom ramen för detta väga delägarnas intressen och viljor emot varandra för att hitta den mest rättvisa lösningen för samtliga parter.
Sammanfattning
Man kan inte tvinga någon delägare till att investera i egendomen då det kräver samtliga delägares samtycke. Man kan inte heller kräva att någon säljer sin andel till någon av de redan befintliga delägarna. På samma sätt kan man inte heller kräva en specifik köpeskilling, utan det är upp till var och en att besluta om denne vill sälja sin andel och till vilket pris. Varje delägare kan ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. De övriga delägarna kan då delta i auktionen eller försöka få den delägare som har ansökt om offentlig auktion att istället sälja sin andel till någon av de befintliga delägarna. Som argument kan då användas att försäljning på den öppna marknaden ofta ger ett högre pris än vid offentlig auktion, vilket gör att den sökande delägaren tjänar på att sälja sin del frivilligt.
Du har valt 30 minuters uppföljande rådgivning per telefon. Jag kommer därför ringa dig idag, torsdag (2/9) klockan 15.30. Om tiden inte passar är du välkommen att maila mig på Julia-saga.herhold@lawline.se så bestämmer vi en annan tid.
Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!
Med vänliga hälsningar,
