Fråga om huruvida en samfällighet bör förvaltas med delägareförvaltning eller föreningsförvaltning
Aktuell by har i dag delägarförvaltning med konsensus beslut som fungerat sedan 1500-talet och vill gärna behålla det. I byn finns ca 2200ha med därtill hörande mantal.Nu ska en tomt säljas av den samfällda marken. I en angränsande ort finns 49 tomter/fastigheter som avstyckades i början på 1900 talet och fick med sig mellan 0,001.-0,003procent av då gällande mantal.
Fastihetsägarna i byn vill inte bilda en förening då man kan tappa möjligheten att styra över den samfällda marken. Men samtidigt bedömer vi att det inte är görligt att få de 49 fastigheterna att skriva på vid varje ev försäljning.
Finns någon gräns för storlek på mantal för att påverka beslut ex försäljning?Innebär det att alla oavsett storlek på mantal måste skriva på en försäljning om vi behåller delägarförvaltning?
Kan man i stadgarna "styra" vilka som ska sitta i styrelsen? I kommentaren till §5 står " Styrelsen för samfällighetsföreningen ska bestå av en eller flera ledamöter och ha sitt säte i den ort där medlemmarnas fastigheter eller huvuddelen av dessa ligger "(30§ SFL) Hur ska detta tolkas ?Huvudelen av fastigheterna ligger i byn eftersom det är där all samfälld mark ligger och alla mantal ligger(förutom promillen på tomterna. Innebär det att att även huvuddelen av ledamöterna i styrelsen ska/kan komma från där huvuddelen av fastigheterna ligger?
Kan man lägga en gräns på mantal för att sitta i styrelsen(ex 0,5 eller liknande)?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om samfälligheter finns i Lag om förvaltning av samfälligheter (SFL).
Finns det någon gräns för hur stort mantal som krävs för att påverka beslut?
Det korta svaret är nej. I en delägarförvaltning blir man automatiskt delägare om man köper en fastighet som har en andel i en delägarförvaltad samfällighet. Det finns alltså ingen reglering om hur stor denna andel måste vara. Det är inte helt ovanligt att samfälligheter med många fastigheter har flera andelstal om någon promille. Detta utesluter dock inte att fastigheterna är medlemmar i samfälligheten.
Måste alla skriva på vid försäljning om ni behåller delägarförvaltning?
Vid delägarförvaltning tar delägarna gemensamma beslut i frågor gällande samfälligheten (6 § SFL). Detta innebär att alla delägarna måste vara överens och det spelar inte heller någon roll om alla delägare var närvarande när beslutet togs eller inte. Sammanfattningsvis betyder detta att samtliga delägare måste vara överens om en försäljning om ni behåller delägarförvaltning.
Delägarförvaltning är alltså bara menad för de enklaste samfälligheterna. Med en enkel samfällighet menas en samfällighet med mycket få delägare eller en samfällighet som inte är i behov av några särskilda förvaltningsåtgärder. I andra fall är troligtvis föreningsförvaltning att föredra.
Hur bildas en samfällighetsförening?
Lantmäteriet hjälper till med att bilda samfällighetsföreningar. Föreningen bildas vid sammanträde med de blivande delägarna genom att de antar stadgar och utser styrelse (20 § SFL). Samfällighetsförening registreras genom en lantmätare som på föreningens uppdrag skickar handlingar, stadgar och protokoll från bildande sammanträde, till Samfällighetsföreningsregistret för registrering. Efter registreringen blir föreningen en juridisk person med ett organisationsnummer (25 – 27 §§ SFL).
Kan man styra vem som ska sitta i styrelsen?
En samfällighetsförenings stadgar ska innehålla uppgifter om hur styrelsen ska vara sammansatt och hur den ska utses. Stadgarna får inte innehålla föreskrifter som strider mot SFL eller annan lag (28 § SFL). För övrigt ska stadgarna kunna ges det innehåll som anses lämpligast med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet. Huvudregeln är alltså att ni vid sammanträdet kan komma överens om hur era stadgar ska utformas.
För att underlätta arbetet vid föreningsbildningen och samtidigt i görligaste mån undvika att stadgarna får en bristfällig eller olämplig utformning har Lantmäteriet tagit fram normalförslag till stadgar för samfällighetsförening. Normalförslaget anger att styrelseledamöter och styrelsesuppleanter väljs av föreningsstämman. Om stadgarna avviker från normalförslaget, till exempel om ni inför en klausul om att en styrelseledamot måste äga visst mantal, kommer Lantmäteriet att granska klausulen och bedöma om den strider mot SFL eller annan lag. Om samtliga medlemmar samtycker till en sådan klausul bör det inte vara några problem att införa den i stadgarna. Om någon motsätter sig klausulen kan det dock bli problem. Det blir då fråga om en skälighetsbedömning där både medlemmarnas gemensamma bästa och varje enskild medlems intresse måste beaktas.
Hur ska 30 § SFL tolkas?
Enligt 30 § SFL ska styrelsen för en samfällighetsförening bestå av en eller flera ledamöter och ha sitt säte i den ort där medlemmarnas fastigheter eller huvuddelen av dessa ligger. Att styrelsen ska ha sitt säte på ett visst ställe innebär att det är där styrelsen har sin registrerade hemhörighet samt att föreningsstämman hålls där. Paragrafen ska alltså tolkas på så sätt att styrelsen kan bestå av en eller fler ledamöter samt att styrelsen ska ha sitt säte i byn och att föreningsstämmorna ska hållas i byn eftersom huvuddelen av fastigheterna ligger där.
Att huvuddelen av fastigheterna ligger i byn innebär dock inte automatiskt att huvuddelen av ledamöterna i styrelsen ska komma från byn. Ni kan dock skriva in i stadgarna att ett visst antal styrelseledamöter ska komma från byn eller den angränsade orten. En sådan klausul kommer också genomgå en granskning av Lantmäteriet så att den inte strider mot lag eller är olämplig.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis innebär delägareförvaltning att alla delägare måste samtycka till beslut i frågor gällande samfälligheten. Det spelar alltså ingen roll hur stor andel av samfälligheten en delägare äger utan samtycke krävs alltid. Jag skulle därför rekommendera att ni skapade en samfällighetsförening så att beslut kan tas utan samtycke från de 49 fastigheterna i den angränsade orten.
En samfällighetsförening bildas genom ett sammanträde med de blivande delägarna. På sammanträdet antar delägarna stadgar och utser en styrelse. Hur stadgarna ska utformas är som huvudregel upp till delägarna själva. Stadgarna får dock inte strida mot lag och Lantmäteriet kommer att granska alla klausuler i stadgan som avviker från normalförslaget till stadgar för samfällighetsförening. Det är alltså inte omöjligt att anta stadgar som anger att en styrelseledamot måsta inneha visst mantal men Lantmäteriet kan vid sin granskning anse att en sådan klausul är olämplig.
Slutligen ska 30 § SFL tolkas på så sätt att styrelsen kan bestå av en eller fler ledamöter samt att styrelsen ska ha sitt säte i byn och att föreningsstämmorna ska hållas i byn eftersom huvuddelen av fastigheterna ligger där. Paragrafen innebär alltså inte att huvuddelen av ledamöterna ska vara från byn eftersom huvuddelen av fastigheterna ligger där.
Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Du kan också nå mig direkt på elise.sohlberg@lawline.se. Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Lantmäteriet för att få hjälp med bildande av samfällighetsförening och stadgar.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
