Giltighet av fastighetsköp vid falsk budgivning
Jag har precis sålt min villa och hamnat i lite oklarheter. det fanns en friskrivningsklausul i kontrakt angående att köparen ville göra en egen besiktning. denna är nu utförd och handpenning är betald.
Nu tror köparen att det varit falsk budgivning och vill stoppa köpet tills detta är utrett.
Har han juridisk rätt till detta? Eller är detta en tvist mellan köpare och mäklare?
Köpeavtal är ju trots allt skrivna samt alla villkor uppfyllda.
Lawline svarar
Hej
Tack för att Du vänder Dig till Lawline!
Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken (JB) (1970:994) se här samt allmänt genom lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) (1915:218) se här.
Ett fastighetsköp som inte uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § första stycket JB är ogiltiga (se tredje stycket). Om ett fastighetsköp är giltigt enligt första stycket är detta bindande för båda parter. Vilka är formkraven? Enligt 4 kap. 1 § första stycket JB sluts ett fastighetsköp genom köpehandling som skrivs under av både köparen och säljaren. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om pris och överlåtelseförklaring, dvs. vad köparen ska betala till säljaren och vilken fastighet säljaren överlåter till köparen. När köpet uppfyllt dessa formkrav är fastighetsköpet bindande. Fastighetsköpet kan endast förklaras ogiltigt genom ett beslut från domstol. Detta kräver att köparen för talan i rätten mot mäklaren. Om köparen vägrar betala priset för fastighetsköpet kan kronofogdemyndigheten besluta om betalningsföreläggande, hävdar köparen ändå att betalningsskyldighet inte föreligger hamnar tvisten eventuellt i domstol där denne får framföra sina bevis om ogiltigheten av fastighetsköpet. Ogiltighetsgrunder för avtal återfinns i 3 kap. avtalslagen.
Avtal är bindande enligt 1 § avtalslagen. Parterna ska på allmänna avtalsrättsliga grunder ställa sig lojala till avtalet (latin: pacta sunt servanda). Enligt 30 § avtalslagen är ett avtal ogiltigt mot köparen om Du framkallat avtalet genom svikligt förledande, eller om köparen blivit svikligen förledd av mäklaren och Du insett eller borde ha insett detta. Denna ogiltighetsgrund betecknas som svek. Om mäklaren handlat med falsk budgivning, dvs. avsiktligt vilseledande genom oriktiga uppgifter, är avtalet endast ogiltigt om Du har varit i ond tro avseende sveket vid avtalets tillkomst, dvs. insett eller borde ha insett att det skett en falsk budgivning. Det kan tilläggas att beviskraven för att Du varit i ond tro är tämligen höga.
Ett tillägg som inte berör Dig men mäklaren: Mäklaren kan bli skyldig till brott. I brottsbalkens 9 kap. 1 § föreskrivs att den som genom vilseledande handling förmår annan till avtal döms för bedrägeri till böter eller fängelse i högst två år. Högsta domstolen avgjorde i NJA 2016 s. 39 ett fall som handlar om en person som lämnat falska bud vid en försäljning av bostadsrätt och därmed påverkat priset. Handlandet utgjorde vilseledande som medfört skada och vinning, vilka är förutsättningarna för brottet bedrägeri. Enligt 2 kap. 2 § skadeståndslagen ska den som har vållat ren förmögenhetsskada genom brott (exv. bedrägeri) ersätta skadan. HD ansåg att skadeståndsberäkningen skulle beräknas utifrån vad säljaren skulle tjänat om man bortser från falska bud. I det fallet rörde det sig däremot om en dotter till säljare som blev skadeståndsskyldig på grund av falska budgivningar på föräldrarnas bostadsrätt, mäklaren och föräldrarna visste varken om de falska buden eller låg bakom dessa. Av kontaktuppgifterna från budgivarna framgick att ett antal bud inkommit från nummer registrerat till hennes kontantkort som innebar en ökning av priset på 200 000 kr. Dottern dömdes till villkorlig dom förenat med dagsböter och blev dessutom skadeståndsskyldig i förhållande till köparen för prisökningen som medföljde de falska anbuden.
Om det förelegat falsk budgivning och Du inte visste eller borde ha vetat om den falska budgivningen är avtalet giltigt, tills dess att köparen bevisar annat i rätten. I 20 § fastighetsmäklarlagen framgår att mäklare har en skyldighet att upprätta en förteckning av över anbud som lämnas på fastigheten med anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, datum och tid, belopp och villkor. Köparen och Du har en rätt att ta del av uppgifterna från mäklaren så fort ett överlåtelseavtal upprättats emellan Er. Köparen har möjligheter att bestrida avtalet vilket kan leda till en tvist i domstol. Köparen riskerar med detta förfarande att, om domstolen dömer till fördel för säljaren, bli tvungen att betala ränta på köpeskillingen som löpt från tiden köparen skulle ha betalat fram till domen. Till detta följer rättegångskostnader som en förlorande part måste betala sitt och motpartens ombud, om inget annat avtalats mellan parterna under förhandlingarna i domstolen. Det kan tilläggas att kostnader för en tvist i domstol kan bli höga.
Om Du gjort Dig skyldig till bedrägeri ogiltigförklaras avtalet och Du tvingas betala motpartens rättegångskostnader och skadestånd för priset som föranletts av den falska budgivningen. Om däremot mäklaren eller någon annan gjort sig skyldig till bedrägeri men Du är i god tro avseende de falska buden är köparen fortfarande bunden av avtalet och priset. Köparen får i ett sådant fall däremot rikta skadestånd mot den som stått bakom de falska buden. Mycket beror på omständigheterna i förevarande fall men läs gärna rättsfallet som jag refererade till ovan för att få en bättre blick över hur domstolarna dömer vid falsk budgivning.
Hoppas Du fick svar på Din fråga!
Mvh
