Försäljning och beskattning av kolonistuga samt köp av fritidshus
Hej! Min mamma köpte en kolonistuga för 85 000 kr för ca 8 år sedan på arrende tomt, Nu vill hon sälja kolonistugan för att köpa en sommarstuga som står på ofri grund arrendetomt. Taxeringsvärdet på sommarstugan är under 50 000 kr vilket borde betyda 0 kr i fastighetsskatt med de nya reglerna? Min stora fråga för att hjälpa henne är att när hon säljer kolonistugan och direkt köper fritidshus/ sommarstuga hur ser det ut med skatten då? Kolonistugan kan gå för 350 000 kr och köptes för 85 000. Fritidshuset kan komma att kosta 300 000 eller max 350 000 kr. Tacksam för så snabbt svar som möjligt!
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag har valt att dela in mitt svar i olika delar; dels hur stor skatt det blir vid försäljning av kolonistugan utifrån de förutsättningar du gett och dels huruvida förutsättningarna för uppskov är uppfyllda. Jag kommer avsluta med att nämna lite om kommunal fastighetsavgift.
Beräkning av skatt
Först och främst är en kolonistuga hus på ofri grund och behandlas i inkomstskattemässiga sammanhang som en fastighet (2 kap. 6 § Inkomstskattelagen). Reglerna vid försäljning är densamma som vid försäljning av småhus (se vidare 2 kap 8 § IL). Det som beskattas är vinsten respektive förlusten av försäljningen som räknas ut enligt följande:
Försäljningspriset
- försäljningsutgifter
- anskaffningsvärde och lagfartskostnad m.m.
- förbättringsutgifter
+ återföring av uppskov
= vinst eller förlust (se 44 kap 13-14 §§ IL och 45 kap IL).
Kapitalvinst ska alltså beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången (350 000 kr) minskad med utgifter för avyttringen (exempelvis mäklarprovision) och omkostnadsbelopp (44 kap 13 § IL). Med omkostnadsbelopp menas utgifter för anskaffning (85 000 kr) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter). I din fråga har du inte nämnt några utgifter för avyttringen eller förbättringsutgifter varav jag inte räknat med sådana. Uppställningen blir därmed följande: 350 000 (försäljningsinkomst) - 85 000 (anskaffningsutgift) = 265 000 kr. Sammantaget är kapitalvinsten 265 000 kr och vinsten ska tas upp till beskattning med 22/30 enligt 45 kap 33 § IL och med en skattesats på 30 % enligt 41 kap 1 § och 42 kap 1 § IL. Skatten landar då på 58 300 kr (265 000*0,22). Sammanfattningsvis skulle din mamma få betala ca 58 300 kr i skatt utifrån de omständigheter du angivit och bortsett från uppskov.
Förutsättningar för uppskov
Med uppskov menas att man skjuter upp med att betala skatt på vinsten vid försäljning av en bostad om vissa förutsättningar är uppfyllda. Av förutsättningarna i din fråga så kan jag inte avgöra om din mamma har rätt till uppskov då jag inte har alla omständigheter (se 47 kap 2,3 och 5 §§ IL om krav för uppskov). Du kan få hjälp med att avgöra detta här.
Jag har ändå nedan valt att räkna ut uppskov med utgångspunkt i att ersättningen för fritidshuset motsvarar ersättningen för ursprungsbostaden (dvs 350 000 kr) bara för att illustrera. Om ersättningen för fritidshuset motsvarar ersättningen för ursprungsbostaden, så kan avdrag medges för ett uppskovsbelopp som motsvarar hela kapitalvinsten ökad med tidigare uppskovsbelopp (47 kap. 7 § 1 stycket 1 IL). Det skulle innebära att vinsten på 265 000 kr helt skjuts upp. Uppskovet försvinner dock inte utan påverkar när ersättningsbostaden (fritidshuset) säljs. Vid avyttring av ersättningsbostad så ska säljaren beskattas genom att man lägger uppskovsbeloppet till vinsten eller förlusten när man beräknar kapitalvinsten för ersättningsbostaden (45 kap. 33 § IL, 46 kap. 18 § IL).
Kort om kommunal fastighetsavgift
Alla bostäder i småhus, ägarlägenheter och hyreshus har kommunal fastighetsavgift. Avgiften är indexbundet och räknas varje år om efter förändringarna av inkomstbasbeloppet (se här). Fritidshuset som din mamma vill köpa utgör ett småhus på ofri grund (se 2 kap 8 § IL). Ett småhus på ofri grund där taxerat byggnadsvärde inte kommer upp till 50 000 kr, får inget taxeringsvärde alls. Ägaren till huset ska då inte betala någon kommunal fastighetsavgift. Dock får ägaren till marken däremot, betala fastighetsavgift med taxerat markvärde som underlag (se här). I din fråga är det oklart om du menar att byggnadsvärdet inte uppgår till 50 000 kr eller om du menar taxeringsvärdet.
För fler frågor är du välkommen att ringa till vår telefonrådgivning på 08-533 300 04
mvh
