Försäljning av ett uthyrt hus
Hej jag och min man hyr ut en villa på kusten, vi har skriftligt kontrakt där det står att vi har 3 månaders uppsägningstid. gäller detta även om vi säljer huset?
Lawline svarar
Hej och tack att du vänder dig till Lawline!
Om jag förstår din fråga rätt handlar det om en uppsägning av hyresavtal på ett av era privata hus i och med att ni nu har för avsikt att sälja det. På grund av att frågan handlar om uthyrning blir jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig.
Regler om uthyrning finns i 12 kap JB. Beroende för frågan blir om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid. Med anledning av hur frågan är utformad antar jag att är ett hyresavtal som löper på obestämd tid. Av 12 kap 4 § 1 st. 1 p. JB framgår därför att uppsägning av hyresavtal som löper på obestämd tid har en uppsägningstid på tre månader från nästkommande månadsskifte. Huvudregeln vad gäller bostadshyresgäst är dock att denna har ett så kallat direkt besittningsskydd. Detta besittningsskydd betyder att hyresgästen har ett starkt skydd till rätt för förlängning. Det finns dock vissa undantag från denna regel i 12 kap 45 § JB som bla. kan vara överenskommelser om att detta besittningsskydd inte ska gälla eller likande.
På grund av att jag i första hand utgår ifrån att det är en av era privata bostäder som ni hyr ut blir som sagt lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Av lagens 3 § framgår det att dessa former av uthyrning inte har något besittningsskydd för hyresgästen, utan att denne enbart har en uppsägningstid om tre månader.
Skulle det vara så att huset inte är erat privata gäller istället reglerna i 12 kap JB. Hyresgästen har då ett direkt besittningsskydd som gör att ni inte har rätt att kräva hen att flyttar ut, så till vida hyresgästen inte förverkar avtalet. Det enda sätt ett hyresavtal kan sägas upp i förtid blir då om hyresgästen skulle missköta sig enligt någon av bestämmelserna i 12 kap 42 § JB, ex. sen men hyran ett flertal gånger.
Om det inte är ett av era privata, utan att ni vill sälja det till en annan "hyresvärd" blir istället reglerna i 7 kap 11 § JB tillämpliga. Av lagrummet framgår det att ni som hyresvärd måste se till så att, i köpekontraktet, föra in ett förbehåll om nyttjanderätt så att hyresavtalet även blir gällande mot den nya hyresvärden. Skulle ni inte göra detta kan ni bli skadeståndsskyldiga enligt 7 kap 18 § JB. Utöver detta kan ni sälja huset hur ni vill utan att i förväg behöva underrätta hyresgästen eller invänta någon uppsägningstid.
Hoppas ni fick svar på frågan!
Med vänliga hälsningar,
