förlängd andrahandsuthyrning p.g.a. provsamboende
Jag har med styrelsens godkännande hyrt ut min bostadsrätt i andra hand i snart ett år
då jag provar att vara sambo.
Uthyrningsperioden är 210701-220630.
Jag har nu bett om lov att fortsätta att hyra ut ytterligare en period eftersom vi inte
har fått allt på plats för vårt fortsatta samboliv.
Jag fick då nej från ordföranden med motiveringen att att det krävs ett annat skäl för
möjlighet till ytterligare en uthyrningsperiod.
Som jag har förstått av bostadsrättslagen så gjordes där en ändring som säger att man nu endast behöver ange skäl för att hyra ut i andra hand. Tidigare skulle skälet vara beaktansvärt men det ändrades till att man endast behöver ange skäl. Därför kan en styrelse neka uthyrning endast om det finns en god anledning. Det kan tex vara att uthyrningen sker i oskäligt vinstsyfte eller att hyresgästen har dåliga referenser.
I mitt fall ser jag ingen sådan anledning.
Kan styrelsen ändå neka uthyrning utan vidare motivering ?
Jag vet att jag kan gå till hyresnämnden för prövning men tycker väl att en styrelse rimligen bör jobba utifrån lagstiftningens intentioner.
Finns det några prövade fall i hyresnämnden som kan ge vägledning om utfall ?
Mvh
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar dig som att du har en bostadsrätt som du hyrt ut ett år i andra hand med bostadsrättsföreningens styrelses medgivande i syfte att prova sambolevnad, och nu undrar du om styrelsen kan neka dig vidare uthyrning av samma anledning.
Vad säger lagen?
Det stämmer som du säger, att bostadsrättslagen ändrades runt år 2014. Vad som föreskrivs i bostadsrättslagen idag är att en bostadsrättshavare inte får upplåta sin lägenhet i andra hand utan styrelsens medgivande (7 kap. 10§ bostadsrättslagen). Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke, får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd om detta. Hyresnämnden ska bevilja tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har en befogad anledning att vägra samtycke. Då ska hyresnämnden bevilja tillståndet på viss tid (7 kap. 11§ bostadsrättsföreningen).
Detta innebär alltså att du först ansöker hos bostadsrättsföreningen om att få hyra ut vidare. Om de nekar, bör du ansöka hos hyresnämnden som ska bevilja uthyrningen om du uppger skäl och föreningen inte har befogad anledning att vägra dig andrahandsuthyrning på nytt. Utgångspunkten är idag enligt förarbetena till lagen, att du som bostadsrättsinnehavare i större utsträckning än för har större frihet att hyra ut lägenheten i andra hand. Provsamboende är en giltig anledning. En annan giltig anledning kan vara exempelvis att man ska arbeta på annan ort ett tag, studera på annan ort, eller att bostaden är svår att få såld på grund av rådande marknadsförutsättningar (vanligen har man då 1 år på sig). Vanligen beviljas för studier eller arbete på annan ort en längre tid för uthyrning i andra hand, än i andra fall, om man kan motivera varför, exempelvis med hänvisning till ett visst tidsbegränsat uppdrag eller utbildning.
De skäl som kan utgöra befogad anledning för styrelsen att neka handlar främst om hyresgästens personliga kvalifikationer eller om föreningen har svårt att få till en fungerande förvaltning speciellt i mindre föreningar eller när många lägenheter upplåts i andra hand, och bedömningen ska göras utifrån en intresseavvägning mellan föreningens intresse att och bostadsrättshavarens. Ju längre tid bostadsrättshavarens avser att inte använda lägenheten, ju svagare blir motiven att tillåta uthyrning. Andrahandshyresgästens störande beteende kan också vara skäl att neka. Ju längre tid som gått, ju mer talar för att man inte avser att återvända till lägenheten, och då kan föreningens intresse väga tyngre.
Prövade fall i hyresnämnden
Det har bekräftats av hyresnämnden flera gånger att provsamboende utgör som grund ett skäl för bostadsrättshavaren att hyra ut i andra hand (se bland annat ÖH 11646-20 Svea Hovrätt, samt RH 2020:10). Hur länge som uthyrningen ska ske ska göras i varje enskiltfall, men Hyresnämnden har enligt denna praxis också slagit fast en ganska så fast utgångspunkt på 1 år för provsamboende. I ovan mål hade ansökande haft lägenheten uthyrd 6 månader med anledning av provsamboende, och ansökte då om ytterligare ett år. Hovrätten beviljade 6 månader med hänvisning till den fasta praxis på området, men sade även att tidigare uthyrning med andra syften (här utlandsvistelse), inte påverkade beslutet, och inte heller att föreningen angav som skäl till nekandet att de endast har ett litet antal bostäder. Denna praxis om 1 år har fastställts flera gånger (bl.a. 15867-20 Stockholm). I 3144-20 Malmö, hade bostadsrättshavaren haft tillstånd 1 år på grund av provsamboende, och ansökte på nytt om 1 år men fick avslag med hänvisning till praxis. I874-Malmö och 3089-21 Stockholm, prövades omständigheter som hänvisats till pandemin, där bostadsrättshavaren i båda fallen fått 1 år för provsamboende, och sökte ytterligare ett år, delvis med hänvisning till att pandemin gjort att man inte fått uppleva normal samboendeförhållanden. Hyresnämnden slog fast i båda målen att det krävs särskilda skäl för att gå utanför 1 års-fristen, och pandemin var inte ett skäl till detta. Inte heller att man hade gemensamma barn i det ena målet, eller att man varit långtidssjukskriven i covid-19 utgjorde sådana skäl.
Det finns fler fall av avslag än de jag nämner här, men de bekräftar i princip bara samma sak. Ett fåtal fall har givit bifall. Exempelvis har 173-21 Göteborg givit bifall, då har omständigheterna varit så att man ett år har haft tillstånd till provboende, vilket inte är samma som provsamboende, i en annan lägenhet i 2 år, sedan ansöktes om provsamboende 1 år vilket beviljades. I 1624-20 Linköping ville man ha tillstånd att provsambo under ett år, sedan ansökte man om ytterligare ett år men då gällde det en annan sambo, och då beviljades det också.
Sammanfattning och råd
Tyvärr verkar rättsläget peka mot att Hyresnämnden är väldigt stränga med att bevilja mer än 1 år för provsamboende. Det verkar krävas särskilda skäl för det, och dessa skäl verkar också ställas väldigt högst som man kan se i ovan mål. Hyresnämnden har i stor majoritet av målen jag sett över här ansett att föreningen har befogad anledning att vägra samtycke till vidare uthyrning med anledning av provsamboende, när man redan fått 1 år. Jag skulle därför tro att din största chans att få ändrat beslutet är att komma överens med föreningens styrelse, än att chansa på att vinna framgång i Hyresnämnden. Men går inte det kan du såklart ansöka till Hyresnämnden, även om det torde vara svårt att få bifall när man redan bott ihop 1 år. Du kan hitta mer om hur det går till i Hyresnämnden på domstolarnas hemsida.
Om du inte vinner framgång med hänvisning till provsamboendet, kan man försöka motivera samtycket på andra skäl, så som styrelsen verkar påpeka. Har du då fått tillfälligt jobb eller studier på annan ort kan man försöka med det. Att lägenheten är svårsåld är också ett skäl, men det förutsätter troligtvis att man försökt sälja den, och är troligtvis ett ganska osäkert kort att satsa på.
Jag hoppas du har fått någon vägledning i dina frågor. Jag beklagar att jag tyvärr inte kan ge dig ett svar till din fördel. Önskar du vidare hjälp från en jurist för kontakter eller i ärendet vid hyresnämnden, är du välkommen att återkomma till mig så kan jag sätta dig i kontakt med vår juristbyrå. Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se
Bästa hälsningar,
