FrågaFASTIGHETSRÄTTHyresrätt09/11/2018

Företaget som hyr lokalen entalar inte hyra och vi tror inte att de kommer avflytta efter uppsägning, vad ska vi göra?

Vi äger ett hus, där vi hyr ut till ett företag. Pga moderbolagets kraftiga förlust så släpar nu dotterbolaget (som vi hyr ut till) efter med sina hyror med 3 månader sedan i somras. Vi har nu sagt upp dem med 3 månaders uppsägningstid. Vad händer om de inte kommer att betala resterande hyror fram tills utflyttning? Vi är också oroade att de inte håller utflyttningstiden och att de lämnar kvar allt lösöre och utesluter flyttstädning. Det finns även skador på huset som de lovat betala men som de vill vänta med tills de får depositionen tillbaka. Vad ska vi göra för att vara beredda på en ev. tvist.

Med vänliga hälsningar

Lawline svarar

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Förverkande på grund av dröjsmål med betalning av hyra

Hyresrätten är förverkad och ni har sagt upp avtalet enligt grunderna som i 12 kap. 42 § jordabalk (JB). Enligt andra punkten i paragrafen föreligger grund för förverkande av hyresgästen i det fall det föreligger dröjsmål med lokalhyra två vardagar efter förfallodagen. För lokaler finns vissa krav på innehåll i uppsägningen (12 kap. 58-58a §§ JB). Hyresvärden kan i sådana fall säga upp hyresgästen enligt reglerna om delgivning och kan ansöka om betalningsföreläggande, samt avhysning hos Kronofogdemyndigheten. Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd enligt 12 kap. 42 § sista stycket JB.

Huvudregeln är att uppsägning ska delges motparten och att uppsägning ska vara skriftlig. Det är den som har avgivit uppsägning som har bevisbördan för att uppsägningen har delgetts motparten. Vid juridiska personer och vid fall då hyresgästen har känt hemvist i Sverige men inte kan påträffas i landet finns särskilda delgivningsregler.

Delgivning av juridiska personer sker enligt 13 § delgivningslagen, med var och en av dem som gemensamt är behöriga att företräda en juridisk person. Vid uppsägning på grund av förverkande är det inte tillräckligt att skicka uppsägningen med rekommenderat brev. Vanligen anlitas en delgivningsman eller stämningsman för att säkerställa att delgivning skett.

Sker uppsägningen i den formen att ansökan om stämning gjorts vid domstol, kommer stämningsdelgivningen att räknas som uppsägning. Detsamma gäller vid ansökan om avhysning enligt 12 kap. 8 § 6 st JB.

Förutsatt att hyresavtalet sagts upp med rätt förfarande, redogörs i det följande för möjligheten att få betalt.

Betalningsföreläggande

Det enklaste sättet att indriva skulden är att du kontaktar Kronofogden och ansöker om betalningsföreläggande (2 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). I det fall du gör detta, kommer personen att informeras av Kronofogden och få möjlighet att bestrida skulden. Bestrids inte skulden, blir skulden fastställd och Kronofogden börjar arbeta med att driva in den. Bestrids skulden (t.ex. med motiveringen att hyra inte ska betalas eller har betalats), kommer du att informeras om detta och tillfrågas om du vill ta ärendet vidare till domstol. I sådana fall måste du kunna uppfylla de beviskrav som åligger dig vid en tvist och som avser att motparten är skyldig dig pengar.

I ansökan om betalningsföreläggande ska du bland annat specificera hur mycket pengar det rör sig om, samt grunden för kravet (det vill säga hyra). Kravet på betalning ska avse de hyror som inte betalats, det vill säga, dels de hyror som ligger bakåt i tiden, samt framtida hyror som inte betalas. Mer information om betalningsföreläggande, liksom blankett för ansökan, hittar du på Kronofogdens hemsida.

Hyresgästen avflyttar

Skulle hyresgästerna inte avflytta, kan en ansökan om vanlig handräckning upprättas. Även denna görs hos Kronofogden.

Hyresgästen lämnar sina saker

Risk för att begå brott

Efter att någon har lämnat sin egendom i en annan persons lokal har hyresvärden inte rätt att göra sig av med egendomen. Med andra ord har man inte rätt att kasta, sälja eller annars göra sig av med föremål som en person lämnat kvar och vägrar att hämta. Gör man sig av med egendom som någon annan äger riskerar man att begå olovligt förfogande (10 kap. 4 § brottsbalken). Så länge din före detta hyresgäst inte explicit uttryckt att du får göra dig av med sakerna, så är det alltså brottsligt att göra det. Man kan även göra sig skyldig till brott om man kör hem sakerna till personen, eftersom man genom att flytta dem mellan två platser rubbar ägarens besittning om sakerna (även om tillfälligt). Detta brott kallas för egenmäktigt förfarande (8 kap. 8 § brottsbalken).

Däremot är det inte tillåtet att låta sin egendom ligga kvar i någon annans lokal, om man ombetts att flytta på den. Detta kan nämligen också utgöra egenmäktigt förfarande i 8 kap. 8 § brottsbalken, eftersom besittningen till lokalen rubbas genom att dess användbarhet begränsas.

Enligt 12 kap. 27 § 2 st jordabalken (JB) tillfaller egendom som en hyresgäst lämnar kvar till hyresvärden, om inte hyresgästen efter anmaning inom tre månader, eller annars inom sex månader, hämtar sin egendom.

I detta fall kan jag – återigen – rekommendera att du ansöker om vanlig handräckning hos Kronofogdemyndigheten. Då kommer din före detta inneboende att uppmanas att hämta sakerna och om detta inte sker kommer egendomen istället att hämtas av Kronofogden, på din före detta inneboendes bekostnad.

Depositionen

En deposition ska vid ett hyresförhållande fungera som ett skydd för den som hyr ut. Normalt sett ska depositionen betalas tillbaka till hyresgästen vid hyrestidens utgång, men om hyresgästen gör, eller har gjort, något som gör att depositionen förverkas så behöver hyresvärden inte betala tillbaka depositionen, eller delar av depositionen, för att täcka den skada som hyresgästen har orsakat. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att skadan har uppstått under den tid då hyresgästen har nyttjat boendet. Det har dock fastslagits av Högsta Domstolen att värden inte har hela bevisbördan för att det var hyresgästen som orsakade skadan, hyresgästen kan tex inte gå fri från ansvar bara för att denne hävdar att skadan berott på en olyckshändelse (se NJA 1975 s. 657).

Slutsats

Beträffande de hyror som inte betalats och de hyror som eventuellt inte kommer betalas, kan ni ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten. Ni kan dock inte ansöka om att få betalt för hyror som ännu inte förfallit till betalning, utan enbart de hyror som hyresgästen ännu inte betalat, som faktiskt förfallit till betalning.

Avflyttar inte hyresgästen, kan ni ansöka om vanlig handräckning hos Kronofogdemyndigheten.

Skulle hyresgästen kvarlämna saker, kan ni inte i ett första skede flytta sakerna, eftersom det kan resultera i ett brottsligt förfarande; olovligt förfogande och/eller egenmäktigt förfarande. Däremot gör sig även hyresgästen skyldig till brott om denne kvarlämnar egendom. Ni kan dock närvara vid avflyttningen, för att se till att alla saker medföljer.

Jag rekommenderar att ni behåller depositionen tills ni bekräftat att hyresgästen orsakat vissa skador. Depositionen ska nämligen nyttjas till utebliven hyra och skador orsakade av hyresgästen.

Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Pontus SchenkelRådgivare
Hittade du inte det du sökte?